出租房屋关于物业费交纳方的约定对物业公司效力如何？本案可参考
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2017年4月14日，被告姜某某、尹某某与山东某某置业有限公司签订了《山东省新建商品房买卖合同(现售)》，约定由被告购买齐河县**号**号**楼**楼**单元**室，建筑面积为149.48平方米｡ 合同第二章第五条第一款约定商品房租赁情况为未出租，第二款约定出卖人已经该商品房出租，承租人放弃优先购买权，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归出卖人所有｡ 合同第四章第十二条约定在2017年9月30日前交付房屋｡ 合同第七章第十九条约定前期物业服务企业为原告金颐物业公司，物业服务时间从2017年9月30日到前期物业结束，物业费价格为1.8元/月/平方米｡ 在上述合同期间，原告对案涉小区进行了物业管理服务，原告认可2022年10月31日后的物业费已经交纳，但被告未按照合同约定交纳全部物业服务费、生活垃圾处理费等｡ 目前，该涉案房产登记在两被告名下｡
某某物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付2022年2月1日至2022年12月31日的生活垃圾处理费50元和2016年12月1日至2022年10月31日的物业管理服务费19103.26元及滞纳金;2.诉讼费用由被告承担｡
一审法院认为，被告姜某某、尹某某与山东某某置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(现售)》，内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，该合同合法有效，合同中对物业服务企业及收费标准进行了约定，被告应受该合同约束｡ 原告作为合同约定的物业服务企业，已经对案涉小区履行了相应的物业管理服务义务，原被告之间形成物业服务合同关系，被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任｡ 合同中约定了房屋的交付时间及物业服务起始点均为2017年9月30日，原告向被告主张2016年12月1日至2017年9月29日的物业费无事实依据，一审法院不予支持｡两被告为案涉商铺的所有权人，其与原告之间为物业服务合同关系，其与山东某某置业有限公司(出卖人)关于由出卖人对外出租并收取收益的约定对原告不产生效力，其不能以此抗辩不交纳物业费｡故两被告应向原告交纳2017年9月30日至2022年10月31日期间的物业服务费：16412.9(61*149.48*1.8)元及2022年2月1日至2022年12月31日的生活垃圾清运费50元｡ 原告金颐物业公司主张滞纳金，但原被告未进行约定，且原告未提交具体计算方式，故一审法院不予支持｡
一审判决：一、被告姜某某、尹某某于本判决生效后七日内一次性支付原告某某物业管理有限公司物业管理服务费16412.9元(2017年9月30日至2022年10月31日)及生活垃圾处理费50元(2022年2月1日至2022年12月31日);二、驳回原告某某物业管理有限公司的其他诉讼请求｡
一审判决后，姜某某、尹某某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回一审全部诉讼请求，或将本案发回重审｡ 2.本案上诉费、一审案件受理费由被上诉人承担｡ 事实和理由：一审法院认定事实错误｡ 两上诉人与山东某某置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同(现售)》第七章第十九条第2款约定，被上诉人物业管理时间从2017年9月30日开始，第四章第十二条约定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房｡ 但是，两上诉人购买案涉房屋时，开发商已出租给他人，上述合同第二章第五条约定，出卖人已将该商品出租，租赁期限：从X日至X日，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租凭期限届满期间的房屋收益归出卖人所有｡ 上述事实说明，在2017年9月30日两上诉人没有实际收到案涉房屋，开发商直到2022年9月26日才整修完毕完全交付给上诉人｡ 被上诉人与开发商的租户签订物业合同，根据合同的相对性，物业费应由开发商和租户承担，两上诉人不应承担｡ 被上诉人从未催收过物业费，从来没有给两上诉人发过任何物业费通知，没有签订物业服务合同｡ 被上诉人明知山东某某置业有限公司已将案涉房屋出租给他人，其行为己超过法定时效｡ 因此，两上诉人不应承担物业费、生活垃圾处理费。
某某物业管理有限公司辩称，上诉请求和事实理由无法律依据｡ 2017年4月14日，两上诉人在山东某某置业有限公司购买现房商品房｡ 2017年4月15日，两上诉人与齐河海纳商业管理有限公司签订商铺委托投资经营合同，将案涉商铺委托给齐河海纳商业管理有限公司进行统一管理，统一商业规划，统一招租｡ 两上诉人对自己购买的房屋现房行使了权利，且从交房后就接受了被上诉人提供的物业服务，应当交纳物业服务费和生活垃圾处理费｡ 因此，应当驳回上诉请求。
二审认为，本案当事人争议的焦点问题是：一审判决两上诉人向被上诉人支付物业管理服务费16412.9元以及生活垃圾处理费50元，是否具有事实与法律依据｡ 二审根据本案事实及有关法律，对这一焦点问题从以下三个方面进行分析：一、根据合同约定分析｡ 2017年4月14日，两上诉人与山东某某置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同(现售)》，明确约定被上诉人为前期物业服务企业，物业费标准为1.8元/月/平方米，物业服务起始时间为2017年9月30日｡ 两上诉人作为案涉商铺的产权人，应当应受上述合同约束，应当认定双方当事人之间形成物业服务合同关系｡ 被上诉人作为合同约定的物业服务企业，已经在案涉小区履行相应的物业管理服务义务，应当享有收取物业费的权利。二、根据法律规定分析｡ 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费｡ 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费｡ ”国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任｡ ”虽然案涉《山东省新建商品房买卖合同(现售)》约定交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归出卖人所有，但不能据此否定两上诉人作为案涉商铺业主应当承担的支付物业费的法定义务｡ 被上诉人提交的《商铺委托投资经营合同》中虽约定由承租商户承担物业费，但根据上述行政法规的规定，两上诉人仍然负连带交纳责任，且两上诉人未提交充分证据证明其他民事主体已经交纳物业费。三、关于诉讼时效问题｡ 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明｡ ”第三条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外｡ ”两上诉人主张被上诉人提起本案诉讼已经超过诉讼时效，但其仅在一审答辩状中陈述“原告从来没有催收过物业费”，并未明确提出诉讼时效抗辩，其在二审中关于诉讼时效问题也未提交新的证据予以证明，且被上诉人主张的物业费和生活垃圾处理费的截止时间并不超出诉讼时效期间｡ 综合以上三个方面的分析应当认定，一审判决两上诉人向被上诉人支付物业管理服务费16412.9元以及生活垃圾处理费50元，具有事实与法律依据，两上诉人承担上述付款责任后，关于能否向其他民事主体进行追偿以及如何追偿的问题，可依法另行解决｡
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