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从三次集中土拍看徐州未来土地市场走向

admin10个月前 (09-24)徐州产业信息19

  3月16日,徐州2022年首次集中土拍,也是累计第三批次集中土拍落幕。作为主动采取“双集中”供地的城市,徐州不仅将“双集中”及土拍熔断写进“323”新政,并于此后始终贯彻执行。

  纵观这三次集中土拍,呈现以下几大特征:

  徐州“两集中”供地均采取“限房价+限地价”形式出让,除此之外,三次供地规则上还存在一些差异:

  21年上半年,二级市场整体上行,量价持续走高,6月的首次土拍吸引了超80家房企参与,热度居高不下;及至下半年,二级市场骤然降温,成交规模腰斩,于11月举行的二次土拍遇冷,四宗地终止。22年一季度,二级市场低迷持续且有下探趋势,月均成交不足20万方,一级市场冰点状态延续。

  △三次集中供地成交对比,流拍含撤牌、流拍、终止等各未成交情况

  一方面,二级市场的动荡传导至一级市场,使得土拍结果紧紧跟随市场热度变化。另一方面,21年下半年以来,房企融资收紧,资金面临较大压力,后续融资端逐渐宽松后,房企取地多首先考虑布局或加仓一二线重点城市,而在这些城市土拍热度未起之时,徐州尚需等待。

  首批集中供地时,地块多来源于奥体板块、中心区板块、城东板块等中心及近中心的核心区域,外围区域所涉及的地块相对较少;而二批集中供地时,优质地段宗地多已出让,且为合理平衡全市房价,供地区域明显外扩,大黄山大庙等外围板块均有涉及,三环内仅一宗宅地供应。

  及至三批次供地,为促进房企取地,供地范围相较二批次有所收缩,主城宅地相对增多,外围供地仅一宗。整体供地节奏符合市场调控需求。

  与此同时,亦可发现,二三批次集中土拍的成交宗地有向西及向北延伸的趋势。一方面受供应端供地影响,另一方面西向及北向的宗地近中心区,而地价相对低,利润空间相较东区及新城区相对高。

  犹记首次集中土拍盛况,超80家房企竞争20宗宅地,民企及国央企争锋,蕞终靠运气定输赢。如此情境下,仍有六家房企首次进驻。及至二三次集中土拍时,除政府及政府平台,仅余现金流相对充裕的民企及外来的国企意向取地,但多力有不逮。蕞终,第二次集中土拍多为政府托底,仅三家民企入局,其中含一家本土房企;而第三次集中土拍,除政府及政府平台外,取地的三家房企中尚有水利一家国企,民企仅占两席,含一家本土房企。

  三次土拍,民企逐渐退场,且自第二次集中土拍开始,再无新房企入徐。本土房企身影则愈发清晰。二批次唯一触顶宅地及三批次唯一溢价宅地均为本土房企斩获。

  如今的徐州市场,呈现外来房企,尤其品企独大的格局,遍地都是品牌房企项目,本土房企势弱,其项目逐渐出清。而历经两次集中土拍,本土房企卷土重来,重归市场或将于开发节奏、产品等带来一股新风。

  第三批次集中土拍业已结束,结果基本在意料之内,无惊喜无特色。而2022年余下土拍将如何发展,笔者在此不妨大胆预测下:

  1、节点上:据“323”新政全年供地不超过四次,时间间隔要相对均衡,笔者预测下次集中供地预计于5月下旬左右上架,后续还将有两次挂地,时间间隔均在三到四个月左右。

  2、范围上:仍将以主城为主,外围板块供地仅占少量。

  一方面,随着市场整体房价的走高,外围板块价格优势愈发不显,且自身客户有限,竞争激烈,去化维艰。

  △部分外围板块库存及去化周期,库存截至22年2月底

  另一方面,诸多房企对于外围认可度相对低,在土拓投资有限且建安投资乏力下,会更加谨慎将资金投入到置业热区及潜力区域。

  再者,据21年徐州推介地,目前徐州待上架地块同样是以主城内为主,不乏一些优越地段。

  △21年徐州推介地未上架地块位置图

  3、规则上:预计会沿用二三次集中供地的规则,在适当时机或进一步优化。

  去年下半年,二级市场进入下行通道,市场去化渐难,叠加后续房企频繁暴雷,购房者置业信心下降,相互作用下,一级市场降温显著。即便年底时融资信贷环境陆续宽松,但房企资金面并未全面改善,房企拿地仍较谨慎,政府托底成常态。2022年以来,不少城市已开启“救市”,如郑州取消部分区域限购,菏泽、重庆等首套房首付降至两成,苏州等下调房贷利率等;亦有一些城市开始优化土拍规则,如东莞取消新房销售限价,郑州、西安下调竞买保证金等。

  而在16日召开的国务院金融委会议上强调“要积极出台对市场有利的政策”,释放了政策宽松的信号,紧接着五部委跟进。高层接连发声,无不定调2022年将稳经济促发展。

  徐州为提振市场信心,二级市场面同样有所行动。先是2月以来房贷利率明显下调,紧接着多家银行宣布降低首套房首付比例至两成。而据蕞新消息,经开区经政府层面沟通,已支持蕞低两成首付网签。

  目前,一级市场面还待进一步宽松。考虑到徐州稳房价的要求,取消新房限价短期内不可能实现,但后期若土地市场发展达不到预期,不排除会出台其它有利土拍的政策。

  比如,可学习天津、无锡等,制定预公告制度,有针对性地了解各房企的购地意向,就地块价格提前进行沟通,避免多家房企盲目竞争而推高地价,从而平衡地价,增加有效成交率。

  其次,从房企纾困角度来优化相关规则,比如目前全额缴纳竞买保证金的城市凤毛麟角,徐州可学习东莞、西安等,适度下调竞买保证金;再比如,效仿西安、无锡等,购地款可进行分期支付。

  再者,从政府层面牵头,对于积极参与收并购闲置土地的房企,给予后续再参与招拍挂一定的补贴或倾斜,既可盘活存量土地,又可将政府托底所获取的宅地得到有效开发。

  此外,按照“831”新政“提品质”供地要求,以及“无废城市”十四五规划全装修交付要求,徐州后期或将增加“提品质”或“全装修”的出让条件,为后期房地产市场良性循环发展而逐渐优化规则。

  注:本文仅为个人观点,不代表所在企业立场,供参考。

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