从三次集中土拍看徐州未来土地市场走向
3月16日，徐州2022年首次集中土拍，也是累计第三批次集中土拍落幕。作为主动采取“双集中”供地的城市，徐州不仅将“双集中”及土拍熔断写进“323”新政，并于此后始终贯彻执行。
纵观这三次集中土拍，呈现以下几大特征：
徐州“两集中”供地均采取“限房价+限地价”形式出让，除此之外，三次供地规则上还存在一些差异：
21年上半年，二级市场整体上行，量价持续走高，6月的首次土拍吸引了超80家房企参与，热度居高不下；及至下半年，二级市场骤然降温，成交规模腰斩，于11月举行的二次土拍遇冷，四宗地终止。22年一季度，二级市场低迷持续且有下探趋势，月均成交不足20万方，一级市场冰点状态延续。
△三次集中供地成交对比，流拍含撤牌、流拍、终止等各未成交情况
一方面，二级市场的动荡传导至一级市场，使得土拍结果紧紧跟随市场热度变化。另一方面，21年下半年以来，房企融资收紧，资金面临较大压力，后续融资端逐渐宽松后，房企取地多首先考虑布局或加仓一二线重点城市，而在这些城市土拍热度未起之时，徐州尚需等待。
首批集中供地时，地块多来源于奥体板块、中心区板块、城东板块等中心及近中心的核心区域，外围区域所涉及的地块相对较少；而二批集中供地时，优质地段宗地多已出让，且为合理平衡全市房价，供地区域明显外扩，大黄山大庙等外围板块均有涉及，三环内仅一宗宅地供应。
及至三批次供地，为促进房企取地，供地范围相较二批次有所收缩，主城宅地相对增多，外围供地仅一宗。整体供地节奏符合市场调控需求。
与此同时，亦可发现，二三批次集中土拍的成交宗地有向西及向北延伸的趋势。一方面受供应端供地影响，另一方面西向及北向的宗地近中心区，而地价相对低，利润空间相较东区及新城区相对高。
犹记首次集中土拍盛况，超80家房企竞争20宗宅地，民企及国央企争锋，最终靠运气定输赢。如此情境下，仍有六家房企首次进驻。及至二三次集中土拍时，除政府及政府平台，仅余现金流相对充裕的民企及外来的国企意向取地，但多力有不逮。最终，第二次集中土拍多为政府托底，仅三家民企入局，其中含一家本土房企；而第三次集中土拍，除政府及政府平台外，取地的三家房企中尚有水利一家国企，民企仅占两席，含一家本土房企。
三次土拍，民企逐渐退场，且自第二次集中土拍开始，再无新房企入徐。本土房企身影则愈发清晰。二批次唯一触顶宅地及三批次唯一溢价宅地均为本土房企斩获。
如今的徐州市场，呈现外来房企，尤其品企独大的格局，遍地都是品牌房企项目，本土房企势弱，其项目逐渐出清。而历经两次集中土拍，本土房企卷土重来，重归市场或将于开发节奏、产品等带来一股新风。
第三批次集中土拍业已结束，结果基本在意料之内，无惊喜无特色。而2022年余下土拍将如何发展，笔者在此不妨大胆预测下：
1、节点上：据“323”新政全年供地不超过四次，时间间隔要相对均衡，笔者预测下次集中供地预计于5月下旬左右上架，后续还将有两次挂地，时间间隔均在三到四个月左右。
2、范围上：仍将以主城为主，外围板块供地仅占少量。
一方面，随着市场整体房价的走高，外围板块价格优势愈发不显，且自身客户有限，竞争激烈，去化维艰。
△部分外围板块库存及去化周期，库存截至22年2月底
另一方面，诸多房企对于外围认可度相对低，在土拓投资有限且建安投资乏力下，会更加谨慎将资金投入到置业热区及潜力区域。
再者，据21年徐州推介地，目前徐州待上架地块同样是以主城内为主，不乏一些优越地段。
△21年徐州推介地未上架地块位置图
3、规则上：预计会沿用二三次集中供地的规则，在适当时机或进一步优化。
去年下半年，二级市场进入下行通道，市场去化渐难，叠加后续房企频繁暴雷，购房者置业信心下降，相互作用下，一级市场降温显著。即便年底时融资信贷环境陆续宽松，但房企资金面并未全面改善，房企拿地仍较谨慎，政府托底成常态。2022年以来，不少城市已开启“救市”，如郑州取消部分区域限购，菏泽、重庆等首套房首付降至两成，苏州等下调房贷利率等；亦有一些城市开始优化土拍规则，如东莞取消新房销售限价，郑州、西安下调竞买保证金等。
而在16日召开的国务院金融委会议上强调“要积极出台对市场有利的政策”，释放了政策宽松的信号，紧接着五部委跟进。高层接连发声，无不定调2022年将稳经济促发展。
徐州为提振市场信心，二级市场面同样有所行动。先是2月以来房贷利率明显下调，紧接着多家银行宣布降低首套房首付比例至两成。而据最新消息，经开区经政府层面沟通，已支持最低两成首付网签。
目前，一级市场面还待进一步宽松。考虑到徐州稳房价的要求，取消新房限价短期内不可能实现，但后期若土地市场发展达不到预期，不排除会出台其它有利土拍的政策。
比如，可学习天津、无锡等，制定预公告制度，有针对性地了解各房企的购地意向，就地块价格提前进行沟通，避免多家房企盲目竞争而推高地价，从而平衡地价，增加有效成交率。
其次，从房企纾困角度来优化相关规则，比如目前全额缴纳竞买保证金的城市凤毛麟角，徐州可学习东莞、西安等，适度下调竞买保证金；再比如，效仿西安、无锡等，购地款可进行分期支付。
再者，从政府层面牵头，对于积极参与收并购闲置土地的房企，给予后续再参与招拍挂一定的补贴或倾斜，既可盘活存量土地，又可将政府托底所获取的宅地得到有效开发。
此外，按照“831”新政“提品质”供地要求，以及“无废城市”十四五规划全装修交付要求，徐州后期或将增加“提品质”或“全装修”的出让条件，为后期房地产市场良性循环发展而逐渐优化规则。
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