招商蛇口：新进徐州获大体量项目 买入评级
18 年 4 月，公司实现销售面积 61.4 万方，同比上升 18.8%，较上月
扩大 14.7 个百分点，销售金额 104.0 亿元，同比上升 32.8%，较上月扩大
21.5 个百分点。1-4 月累计销售面积 210.2 万方，同比上升 11.3%，累计 31% 销售金额 417.0 亿元，同比上升 21.4%。公司销售规模实现稳定增长，且 14%
拿地方面，18 年 4 月份公司新增项目 5 个，合计获取土地规模 46.9 万方，规划建面 143.8 万方，权益建筑面积为 88.5 万方，单月获取土地金 额 53.8 亿元，权益地价为 30.5 亿元，单月获取土地成本为 3742 元/平米。 ? 新进徐州，项目体量大，成本低，规划进展较快
4 月公司新进入江苏徐州，获取金融集聚区一期项目，单项目计容建面 104.0 万方，总地价 20.3 亿元，权益 65%。值得一提的是，公司控股股东 招商局集团是徐州金融集聚区投资建设和管理运营主体，而本次项目基本 属于定向出让。需要指出的是，该项目对商业自持比例提出了具体要求， 扣除自持及配建部分，按照可售面积计算，平均楼面价约 2228 元/平。 ? 预计公司 18、19 年 EPS 为 1.80、2.11 元，维持“买入”评级
公司自 17 年下半年以来土地投资力度有所加大，18 年以来继续保持 积极的资源获取态度。目前公司在手可售资源充分，进入二季度，随着公 司推货力度的加大，公司销售规模或将继续增长。预计 18、19EPS 分别为 1.80、2.11 元/股，维持“买入”评级。
本具备优势 招商蛇口（001979.SZ）：一 季度业绩预告高增长，销售实 现量价齐升 招商蛇口（001979.SZ）：主 业稳健，探索多元化可持续发 展道路
2018年4月份公司实现销售面积61.4万方，同比上升18.8%，增速较上月扩大14.7 个百分点，销售金额104.0亿元，同比上升32.8%，增速较上月扩大21.5个百分点。 1-4月，公司实现累计销售面积210.2万方，同比上升11.3%，实现累计销售金额417.0 亿元，同比上升21.4%。销售均价方面，4月单月销售均价16943元/方，同比上升11.7%， 环比下滑14.0%，累计销售均价19839元/方，较17年全年销售均价19785元/方基本持 平。整体来看，18年前4月公司销售规模依旧实现稳定增长，且增速较一季度有所扩 大，累计销售均价与去年全年基本持平。
公司4月销售额增速表现（同比上升32.8%）优于前10家龙头房企销售额增速表 现（同比上升17.08%）。根据公司17年年报披露的18年1500亿元销售目标，4月累 计已经实现全年目标的27.8%，销售目标完成率在我们统计的17家主要龙头房企中处 于较高水平，与公司历史同期相比也较优。
图3：公司销售金额同比增速及TOP10房企销售增速 图4：主要龙头房企18年销售目标完成率
中国恒大 融创中国 保利地产 绿地控股 华夏幸福 中海地产 金地集团 龙湖地产 新城控股
阳光城 招商蛇口 泰禾集团 旭辉集团 中南建设 蓝光发展 首开股份 荣盛发展 滨江集团 合景泰富
18年销售目标（亿元） 销售目标完成率（右，%） 数据来源：公司公告，广发证券发展研究中心
数据来源：公司公告，广发证券发展研究中心 备注：13-17年以及18年4月销售数据均为实 际销售，18年销售为年报中公布的销售目标。
公司一季度在推盘水平相对较低的基础上，销售规模实现稳定增长。进入二季度， 随着公司推货力度的加大，4月销售规模增速较一季度进一步扩大，表现优于龙头房 企平均水平。16年、17年公司加大土地投资力度，目前在手可售资源充分，将对二 季度销售继续增长形成支撑。
拿地方面，18年4月份公司新增项目5个，合计获取土地规模46.9万方，规划建 筑面积143.8万方，其中归属招商蛇口的权益建筑面积为88.5万方。拿地金额方面， 单月获取土地金额53.8亿元，招商蛇口需要支付的地价为30.5亿元，单月获取土地成 本为4114元/平米，按建面的权益比例为61.5%，按地价的权益比例为56.7%。
1-4月累计来看，公司合计新增项目24个，合计获取土地规模199.9万方，规划建 筑面积555.1万方，总地价353.0亿元，其中归属于招商蛇口的权益建筑面积342.1万
招商蛇口公司跟踪 方，权益地价220.6亿元，按建面的权益比例为61.6%，按地价的权益比例为62.5%。 土地成本方面，前4月拿地平均成本6511元/方，较17年平均拿地均价9058元/方下滑 28.1%，拿地均价占销售均价的比例为33%，拿地成本较17年出现边际改善。
数据来源：公司公告，广发证券发展研究中心 注：土地投资力度趋势*=6个月平滑的拿地金额/销售金额
拿地强度方面，18年4月土地获取总建面占销售建面的比值为234%，拿地金额 占销售金额的比值为52%。全年数据来看，1-4月合计土地获取总建面占同期销售面 积的比值为276%，合计土地投资金额占销售金额的比值为94%。公司自17年下半年 以来土地投资力度有所加大，18年以来继续保持积极的资源获取态度，4月单月土地 获取规模处于历史同期最高，拿地均价则处于较低水平。
在区域布局上，4月公司补充了长三角、珠三角经济圈内重点城市的土地储备， 同时新进入江苏徐州，获取金融集聚区一期项目，单项目计容建面104.0万方，总地 价20.3亿元，其中归属于公司权益65%。值得一提的是，公司控股股东招商局集团是 徐州金融集聚区投资建设和管理运营主体。而此次地块对竞买方或其实际控制人提出 了比较高的金融牌照要求，实际上本次地块基本属于定向出让，体现了公司背靠大股 东的资源优势。当然，需要指出的是，徐州政府对本次项目的综合开发要求也比较高， 一方面要求1年开工，3年内竣工验收，另一方面，对商业自持面积比例提出了具体 要求，并且要求配建幼儿园及公建用房。扣除自持以及配建部分，该项目可售面积约 91万方，按照可售面积计算，平均楼面价2228元/平。
公司自17年下半年以来土地投资力度有所加大，18年以来继续保持积极的资源 获取态度。目前公司在手可售资源充分，进入二季度，随着公司推货力度的加大，公 司销售规模或将继续增长。预计18、19EPS分别为1.80、2.11元/股，按照18年5月 14日的收盘价计算，对应PE估值为12.9x、11.0x，维持“买入”评级。
融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。城市限购限贷政策依旧 严格执行。部分城市的推盘去化率有所下降。
货币资金 应收及预付 存货 其他流动资产 非流动资产 长期股权投资 固定资产 在建工程 无形资产 其他长期资产 资产总计 流动负债 短期借款 应付及预收 其他流动负债 非流动负债 长期借款 应付债券 其他非流动负债 负债合计 股本 资本公积 留存收益 归属母公司股东权 益少数股东权益 负债和股东权益
营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 公允价值变动收益 投资净收益 营业利润 营业外收入 营业外支出 利润总额 所得税 净利润 少数股东损益 归属母公司净利润 EBITDA EPS（元）
净利润 折旧摊销 营运资金变动 其它 投资活动现金流 资本支出 投资变动 其他 筹资活动现金流 银行借款 股权融资 其他 现金净增加额 期初现金余额 期末现金余额
营业收入增长 营业利润增长 归属母公司净利润增长 获利能力（%） 毛利率 净利率
ROE ROIC 偿债能力 资产负债率(%) 净负债比率 流动比率 速动比率 营运能力 总资产周转率 应收账款周转率 存货周转率 每股指标（元） 每股收益 每股经营现金流 每股净资产 估值比率
首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验，2013 年进入广发证券发展研究中心。 分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验，2013 年加入广发证券发展研究中心。 研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015 年进入广发证券发展研究中心。
买入： 预期未来 12 个月内，股价表现强于大盘 10%以上。 持有： 预期未来 12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。 卖出： 预期未来 12 个月内，股价表现弱于大盘 10%以上。
买入： 预期未来 12 个月内，股价表现强于大盘 15%以上。 谨慎增持： 预期未来 12 个月内，股价表现强于大盘 5%-15%。
持有： 预期未来 12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。 卖出： 预期未来 12 个月内，股价表现弱于大盘 5%以上。
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