新型都市工业成为大城市发展刚需
近年来，以一二线城市、副省级城市为主导的大城市发展迅猛，2020年万亿GDP城市达到23个，大城市的经济极化格局还在不断加强。面对存量经济不断扩大的局面，如何在都市区有限的土地资源中盘活存量、扩大增量，优化产业结构，是每一个大城市发展中必须面对的课题。近两年，东滩智库做了不少产业地产、科创园区等小园区项目咨询，涉及上海、济南、郑州、青岛、珠海等城市，探讨的多是科技融入都市以及如何发展新型都市工业的问题。
都市工业是城市发展的主要推动力，从早期的曼彻斯特、米兰、斯图加特，到近代的纽约、底特律、上海，再到现代的洛杉矶、深圳、苏州等城市，都集聚了众多高水平的制造业企业，这些企业的集聚形成了城市工业区，推动了城市的初期发展。
都市工业作为工业化和城市化融合发展的产物，其不断演进已成为支撑城市发展的核心动力。纵观世界级的大都市城市化进程，均经历了城市化-郊区化-逆城市化-再城市化四个阶段，相应的都市工业也在城市资源要素“聚集-扩散-再集聚-再扩散”过程中不断演进。原有的城市工业园成为了现今城市更新的重要区域，如德国鲁尔工业区、北京798艺术区、上海杨浦老工业区等。
过去几年，大城市的经济转型升级偏向于增加第三产业，在用地上实施“退二进三”，老旧厂房倾向于改成文创、商业和商务办公，伴随着城市商业办公业态的普遍过剩，近两年这种情况有很大改变，科创经济势头盖过文创经济。同时，城市中的工业用地成为稀缺，很多大城市在城市规划修编中已有意识保持一定量的工业用地，且对工业用地出让管控严格，如济南要过8部门联审。
当前，制造业正重新获得发达国家重点关注，美日欧等国家都将振兴制造业摆在了国家战略高度，从而推动新制造时代的到来。从形态上，迈入工业4.0时代，生产方式也由机械化生产转向智能化生产，新型都市工业成为大城市产业发展的高级形态，是现代工业创新创业的一种新形态，与科创经济一起角逐世界级城市产业竞争。
1998年，上海市提出了发展都市型工业的新概念，其产业内容主要指向轻工型的制造业，如服装服饰、食品加工、工艺品制造、化妆品制造、室内装饰用品、包装印刷等。
今天讲的新型都市工业，泛指适合于且有必要在都市中保留发展的制造业，以工业生产为主体，兼具研发、设计、展销、供应链服务等功能，其发展是与城市生态环境相协调的，空间集约、工业污染小、附加值高，对周边环境影响低，同时又能充分利用都市特有的信息流、人才流、物流、资金流、技术流等资源。
结合新型都市工业的发展特征，东滩智库对其发展逻辑做了一些总结，可以概括为四点：一是科创经济兴起，相应成果转化催生了小型研发制造企业的发展，在都市工业中科创与制造更容易衔接；二是个性化消费等引领的定制化生产，需要贴近城市消费市场以便及时响应需求；三是技术密集的轻型制造业，布局在都市中便于吸引人才；四是制造业服务化，衍生大量运营后服务业态，也具有较强的制造业属性。从产业门类上主要分为以下三类。
从产业形态看，新型都市工业以中小企业为主，大多是劳动密集型、技术密集型或知识密集型企业，主要包括高端、绿色、微型的先进制造业和与之密切联系的生产性服务业，涵盖材料研发、工业设计、成品制造、封测检测、终端消费、运维服务等产业链的诸多环节。
2007年以来，深圳市通过一系列政策机制创新，在全国范围内率先开展新型工业用地试点（M0用地），聚焦新一代信息技术、生命健康、人工智能等重点领域，大力发展都市工业，形成全国典型的工业上楼发展模式。
很多城市借鉴深圳做法，在新的城市规划中引入新型工业用地（M0用地），更多的城市是积极挖掘M1用地的开发潜力。从城市用地上看，适合于发展新型都市工业的土地主要有三类：未开发的工业用地、有工业用地的实体企业、低效工业用地再开发。从产业载体上看，新型都市工业的主要承载物业为多功能厂房、工业楼宇等，讲求从土地开发向产业开发转变，可解决从设计到研发、预生产、大规模制造等环节，设计、研发、生产、运营等多功能复合，形成相对独立完整、服务配套齐全的都市工业群落。从开发模式看，主要有工业综合体、老厂房改造、共享制造中心等三种。
在用地属性为城市工业用地上，集约建设工业楼宇、多功能厂房及配套服务设施，重点发展电子信息、生物医药、精密制造、新材料等战略性新兴产业以及生产性服务业，拓展研发制造发展空间、提升用地产出效益。
项目占地73亩，建筑面积为8万平方米，共分三期建设，其中一期、二期为标准厂房，共5万平方米，入驻企业集中于新材料科技、生物科技、医疗器械、新能源及智能制造行业，三期为全装修智能化商务楼，共3万平方米，致力于发展现代服务业。
“工改工”已成为城市更新中的重要类型，主要包括在M0、M1工业用地上进行的新建、改建、扩建工业厂房项目。项目建成后主要为标准工业厂房，以多层厂房为主，主要用作企业生产制造，可配套一定比例的研发与办公。
通过对原阿卡控制阀门有限公司的11栋厂房及办公楼进行集中改造，将老工业厂房转型升级为现代化都市工业园区，占地约63亩，建筑面积3万平方米。主要定位于集成电路设计及测试、电子信息设备组装、数字经济产业应用等产业，目前已引进河洛半导体、光引科技、百奥纳芯基因芯片、吉检体外检测试剂等项目。
共享制造是随着新制造时代到来而出现的制造模式，是围绕生产制造各环节，运用共享理念将分散、闲置的生产资源集聚起来，弹性匹配、动态共享给需求方的新型产业组织形态，具有集约、高效、灵活等特点。
项目位于余杭区，为阿里巴巴打造的为中小企业服务的数字化智能化制造平台,目前已在服装行业和淘宝上200多个中小商家进行了试点合作，跑通了小单起订、快速反应的柔性制造模式。犀牛智造将赋能更多中小服装企业升级为“数字化工厂”，并通过“智慧大脑”的连接，打造制造和服务融合的新生态。
在都市工业发展上，深圳市通过编制都市工业产业社区建设指引、都市工业综合体建设规范、工业楼建设规范等，提升都市工业载体建设水平和承载能力。接下来，各大城市除了挖掘城市中的各类工业用地外，还要在精细化开发上下功夫，因地制宜整合各类资源，采取多种开发模式，共同促进新型都市工业的发展。
上海东滩智库创建于2002年，源自上海崇明东滩生态城开发实践和研究。18年来涉足中国80多个城市，完成500多个咨询实战案例，已形成“策划-规划-招商-运营”全产业链服务能力，在产业园区、新型城镇和健康文旅三大领域积累了丰富的专业知识、咨询经验和产业资源。 东滩智库以“打造中国新型产业智库”为目标，为地方政府、园区管委会、地产企业的产业发展问题提供个性化解决方案。东滩智库在产业规划、开发区转型、片区综合开发、产业地产、大健康产业等领域形成了丰富的咨询经验和资源积累，已成为中国产业园区、新型城镇和健康文旅全程规划咨询的知名企业之一。
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