工业地块容积率调整可行性研究——以徐州佳海智能制造产业园为例
摘要：工业用地容积率是地方政府调控工业用地建设的必要手段，近年来随 着相关工业用地容积率鼓励政策的提出，一些容积率较低的工业用地亟需适当提 高，以增加土地的利用率和价值。本文以徐州佳海智能制造产业园为例，分析了 工业用地容积率调整的可行性。
关键词：工业地块；容积率调整；可行性；徐州
徐州佳海智能制造产业园是以智能制造为主导产业，其功能定位是因地制宜 的打造特色、专业化的产业空间，为中小企业提供多样化的创新创业空间，为城 市打造优质生活环境和交往空间。项目位于泉山经济开发区中部，是泉山经济开 发区“都市型小微工业企业组团”中的“小企业创业试验基地”。地块内现状为 空地，周边分布有永日电梯江苏有限公司、宝盈新能源、徐州鑫科机器人有限公 司、徐州西苑玻璃科技有限公司、徐州久之盈金属材料有限公司、徐州网架钢结 构加工基地、永嘉科技园等现状建成企业，以及村庄建设用地和少量工业用地。 地块周边已经形成系统的交通网络，东西向主要道路有鑫源路、腾达路，南北向 主要道路有莲湖路、顺堤路。
2013 年底，地块连同南侧用地共 17.90 公顷（268.5 亩）作为永日电梯项目， 地块规划条件中用地性质为工业用地，容积率控制在 0.7-1.0。实际建设用地约 11.42 公顷，剩余地块约 6.48 公顷，实际建设总建筑面积 57409.72 平方米，计 容总建筑面积 89995.4 平方米。2019 年作为徐州佳海智能制造产业园 A 地块建设 使用，用地性质为工业用地。
2.1 出台政策利好工业用地集约高效利用
根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3 号）、《建设 用地容积率管理办法》（建规[2012]22 号）、《江苏省国土资源厅关于全面开展 城镇建设用地提效工程的意见》（国土资发[2017]177 号）等政策，本地块在符 合规划、用地性质不变的前提下，通过合理提高容积率，提高建设用地利用效率， 不仅有利于国家政策的实施，同时使低效率浪费工业用地的情况得到了有效管理， 并挖掘了土地资源利用效益的巨大潜力，集约、高效的利用工业用地符合我国土 地利用的国情需要。
2.2 低容积率难以满足工业用地项目类型的创新发展
本地块在保证一类工业用地性质不变的前提下，，创新发展以新材料、节能 环保和智能制造为主导的智能制造生产制造基地，是集智能制造上下游产业链及 配套用房于一体的面向中小企业的多样化创新创业空间。在工业用地项目从传统 厂房上升为高标准厂房后，原规划设计条件中约束的 0.7-1.0 容积率已经不能满 足地块项目类型的现实发展需要，亟需通过容积率的合理提升来满足地块的高端 建设需求。
2.3 高效项目利于提升单位面积土地价值
企业的经济效益直接影响工业用地的用地绩效，企业的业态类型直接影响工 业用地的投入产出比。企业的可持续发展潜力是工业用地绩效影响因素的重要维 度，选择具有发展潜力的业态作为主导产业是提升绩效的有效途径。本地块的业 态由低效产业让位高效产业，能够提高土地利用的广度和深度，单位面积土地的 投资密度和产出效益将得到显著提高，市场竞争力也将得到提升，并促进土地价 值拓展出新的发展空间。
本地块是现状具备存量更新条件的零星工业用地，在政策导向和规划设计的 积极引导下，予以容积率控制指标的合理、合规提升，释放存量工业用地空间， 提升土地利用方式内涵发展水平，实现土地资源配置进一步优化，节约集约用地
刚性要求和长效机制，以小空间、低租金、高聚集的优势特点吸引小微企业入驻， 促进此类工业用地的健康发展，是盘活、激活闲置工业用地的有力举措。
徐州佳海智能制造产业园基于徐州市建设目标的实现，围绕核心产业集群， 以智能制造上下游产业链引导和推动行业发展。地块南部高标准厂房已经封顶， 同是新材料、节能环保和智能制造为主导的产业类型，C 地块用地规划条件容积 率控制在 1.0-1.5，规划批准设计方案容积率为 1.40，由此，佳海智能制造产业 园 A 地块容积率调整至 1.0-1.5 是企业发展的基本诉求。
根据《江苏省城市规划管理技术规定（2011 年版）》，本地块位于新开发区 域，工业建筑多层容积率指标控制在 1.0-2.0。
根据《江苏省建设用地指标（2018 年版）》，本地块工业用地项目中涉及的 器材制造项目用地的容积率不应低于 1.0。
鼓励建设四层及以上带工业电梯的高标准厂房，高标准厂房容积率不低于 1.6。
本地块为生产制造型企业，绿化设计强调规整、秩序的景观风格，保证生产 安全和劳动效率，同时提高工业园区的审美性。方案拟规划形成内部用地紧凑， 工业厂房林立，管线密布的空间格局。由于工业生产需要大量的原料和燃料，需 要一定数量的仓库堆场及断面较大的道路，在对地块内部进行景观规划时“见缝 插绿”，运用灵活的绿化布置手法，以植物为主体进行造景，实施森林进园、森 林围园。
地块的规划建设倡导城市双修理念，实行生态修复和城市修补。生态防护性 是工业园区景观蕞本质的特点，工业园区因其所从事行业的独特性，会产生一定 的工业垃圾，如噪音、粉尘污染、废弃废水等，对周边的环境有一定的影响，通 过进行合理的景观规划，结合所规划工业园区自身工业生产的特点，利用绿植、 循环装置等方式为园区及园区周边提供高质量的空气、净化的水体，还城市以绿 水青山、生态自然。
本次交通分配主要是将项目产生的新增出行量分配到具体的路段上，得出各 路段由于项目建设而产生的新增交通量，从而分析拟建项目对周围路网服务水平 的影响。将地块诱增交通量与背景交通量叠加，得到叠加后的各条道路的交通量 和饱和度，地块周边已形成比较完善的道路网络。根据各路段饱和度分析，地块 建成后，周边道路整体运行状况良好，路段机动车交通影响不显著。
根据《江苏省城市规划管理技术》、《民用建筑设计通则》、《徐州市建筑 物配建停车设施设置标准与准则》（徐规字(2011)75 号），项目与城市主要道路 交叉口的距离应满足以下要求：道路红线 米；道路 红线 米；道路红线 米。 该地块拟规划出入口设置在莲湖路和鑫源路上，出入口与道路交叉口的距离满足 规范要求，布局合理，对道路交通影响不大。
通过现状调研徐州佳海智能制造产业园 A 地块的区位现状、项目发展诉求、 城市景观及地块内部环境，深入研究分析了地块容积率调整的必要性、可行性， 并结合地块项目的实际可操作性，在满足国家与地方相关法律法规要求和保持除 容积率以外，其它用地控制指标均符合规划条件、容积率调整后对周边道路交通 以及环境都不产生影响的前提下，提出将徐州佳海智能制造产业园 A 地块容积率 由原来的 0.7-1.0 调整至 1.0-1.5 是必要且可行的。
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