徐州鼓楼区房屋买卖纠纷同比涨39%公布典型案件
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原标题：徐州鼓楼区房屋买卖纠纷同比涨39% 公布典型案件
近段时间以来，随着楼市的升温，法院受理的房屋买卖合同纠纷案件的数量也呈现出上升趋势。昨日，鼓楼区人民法院召开新闻发布会，公布了多起房屋买卖纠纷典型案例，以此提醒房屋买卖双方。
据统计，鼓楼区人民法院今年前三季度，房屋买卖合同纠纷案件共收案417件，而去年同期收案数量只有300件，同比上升39%。通过分析鼓楼区人民法院审理的房屋买卖合同纠纷案件的情况可以看出，由于房价上涨，导致卖方违约成本降低，加上个别中介机构经营不规范等，是二手房交易纠纷多发的一个突出原因。
鼓楼区人民法院民三庭庭长杨涛公布了该院审理的五例二手房交易典型案例。
提高违约金后不愿卖房了，卖家被罚
2017年2月26日，周女士通过中介公司与孙女士签订了房屋买卖合同一份，合同订立后，周女士按照约定于2017年2月26日付给孙女士定金1万元，孙女士收到定金后给原告出具了一张收条，并怕周女士不买此房，又把2万元违约金改为4万元。按照合同约定孙女士应该于2017年5月1日前一同去房管局办理过户并付款，逾期无效。但自从签订合同后，孙女士每次都推托不去，以种种理由不愿意履行房屋合同。由于这段时间房价上涨，给周女士造成不小的经济损失，周女士失去了同等价格购房的机会，多次找孙女士协商无果后起诉至本院。要求孙女士承担违约金40000元，定金10000元及中介费5000元。
庭审中，孙女士承认自己违约的事实，表示愿意给付10000元违约金。周女士坚持要求孙女士支付违约金40000元。“合同中约定，违约金是4万元，这个是对买卖双方的约束，不是仅对买方。”周女士还要求房主返还定金，因双方分歧较大，调解无果。
后法院依法判决如下：一、被告孙女士于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告违约金40000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
未签合同，房主反悔也要双倍返还定金
2017年1月，吴某通过中介公司购买李某一套住房，总房款为43万元，李某委托中介收取定金10000元。后因房价上涨，李某明确表示房子要涨价。协商无果后，吴某诉至法院，要求被告双倍返还定金。经法院查明，双方虽然未签订书面合同，但是通过中介公司工作人员证明及双方协商的电话录音等，能够证明双方买卖合同关系成立并生效。
法院判决，被告李某一次性向原告吴某双倍返还定金20000元，如未按期给付，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
房价上涨房主想解约，法院判不支持
在鼓楼区人民法院审理上述李某和吴某纠纷案件过程中，李某又与另一位购房者郑某签订了房屋买卖合同。郑某后得知李某存在一房二卖的情况，出于对自己资金安全的考虑，暂缓打款。郑某在得知前一诉讼纠纷结束后即第一时间支付房款、办理贷款并缴纳税款。但李某以郑某未按期支付购房费用为由，将郑某告上法庭，要求其赔偿3万元违约金，并解除房屋买卖合同。郑某认为，李某起诉属于典型的恶意诉讼，是想通过诉讼再次违约，以达到其涨价出售房屋的目的。
法院审理后认为，李某与郑某签订的《房屋买卖合同》真实有效，郑某交付房款期限虽然晚于双方合同约定期限，但被告郑某经原告李某催告后三月内已实际交付涉案房屋全部房价款，并不影响双方合同目的，被告也表示不同意解除双方买卖合同，该合同不具备解除合同的法定情形，因此为保护交易安全，维护交易双方利益，对原告主张解除合同法院不予支持。
房主违约，法院判赔买家13万元损失
陈女士通过中介公司与王女士和王女士儿子小段签订一份二手房买卖合同，约定将登记在王女士与其丈夫老段名下的房产出售给陈女士。陈女士通过银行转账将5万元定金交付给小段。后王女士和小段称，小段以老段的名义签订合同，并未取得老段的同意，事后也并未追认，是无权代理行为，请求解除合同。经协商无果后，陈女士将老段、王女士及小段起诉至法院，要求双倍返还定金及其他损失共206900元。陈女士表示，损失包括购房交易佣金6900元、房屋增值部分差价10万元、双倍定金罚则，以及房屋保全所花费的费用等。
经鼓楼区人民法院主持调解，双方达成调解协议，三被告共赔偿原告陈女士各项损失共计人民币130000元；于2017年10月18日前给付原告50000元，余款80000元于2017年12月31日前给付完毕；如三被告不按上述期限履行义务，另赔偿原告违约金10000元，三被告如有一期款项未能履行，原告有权按130000元及违约金申请强制履行。
中介未取得房主同意与买家签约，被判赔9万元
2017年3月，李女士通过中介公司与张先生签订了一份二手房买卖合同，约定张先生将登记在张先生儿子名下的房产出售给李女士，并书面承诺其已取得房屋所有人的同意，有权办理相关手续，如违约将承担违约责任。签订买卖合同及承诺书当天，张先生称未取得房主同意，其没有处分权，要求解除合同。协商无果后，李女士将张先生起诉至法院，要求张先生支付违约金。
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告李女士与被告张先生签订的《房地产买卖居间合同》系双方的真实意思表示，但合同标的物为他人财产，被告张先生未经房屋所有权人授权擅自签订房屋买卖合同，合同签订后其行为没有得到房屋所有权人的追认，也没有在订立合同后取得处分权，现因被告主张房屋所有权人不同意出售房屋而反悔，致使该合同实际不能履行，被告张先生行为存在主观过错，给原告造成相应损失，应承担支付违约金的法律后果，原告要求被告支付违约金的诉请符合法律规定。而根据法律规定，确定违约金的数额应以实际损失为基础兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素确定。
经法院主持调解，双方当事人自愿达成了调解协议，一、双方解除《房地产买卖居间合同》，因合同产生的纠纷就此了结，5万元定金由原告自行领回。二、被告张先生限期一次性给付原告李女士违约金等各项损失9万元整，如被告不按期限履行，原告有权按照15万元申请强制执行。
法官：卖方“坐地涨价”或直接违约属于重大失信
鼓楼区人民法院副院长任礼光说，房产是城市大多数家庭的主要财产，房产矛盾纠纷直接影响家庭财产的安全性，影响房屋交易市场的正常秩序，所以说房屋买卖合同纠纷是影响家庭与社会稳定和谐的重要问题。随着房价的升温，受利益驱动，违约成本的降低，为寻求个人利益的蕞大化，一些卖方在合同签订后会选择“坐地涨价”或者直接违约，这种交易中不诚信的行为属于重大失信行为。
“我院在审理此类案件时，始终坚持依法维护当事人的合法权益，对于违约方，依法支持守约人的诉讼请求，保障房地产交易市场的稳定。”任礼光说，我国合同法明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。比如上文的案例一中，周女士蕞终选择了让孙女士支付违约金，所以法院判决违约人赔偿40000元违约金。返回搜狐，查看更多
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