用空间谋发展 打造『立体徐州』
夜幕降临，彭城大地华灯初上，一座座拔地而起的现代楼宇点亮了城市的璀璨夜色。
从1984年楼高只有34米的白云百货，到2016年刷新城市天际线的苏宁广场，“楼”的概念在不断延伸，远不只是代表着一栋商厦或住宅。和很多城市一样，徐州的楼宇经济经历了从单打独斗、密集扎堆到空间功能区划分三个阶段，展现出蓬勃生机和迅猛的发展态势。探究楼宇崛起之路，不难发现一座城市经济发展的“金钥匙”。
寻踪问道，探路未来。通过探析徐州楼宇的发展之路和转型之困，我们可以更清晰地了解楼宇经济面临的机遇与挑战，为我市楼宇经济的高质量发展和“十四五”时期总部经济的成长探索有效路径。
作为支撑区域经济发展的重要支柱，楼宇经济正展现出生机勃勃的活力，极大地推动徐州产业结构升级和城市转型发展。
截至目前，鼓楼区共有楼宇40处，在建楼宇15处，纳税千万级以上楼宇15处。泉山区3000平方米以上商务楼宇达100处。云龙区纳税亿元以上楼宇2处，5000万元以上楼宇5处，运营及在建楼宇80余处。主城区楼宇载体资源丰富，楼宇经济发展势头强劲。
一栋栋楼宇的背后，隐藏着城市经济发展的“密码”。楼宇经济通过土地高度集约化，充分利用空间资源，提高土地使用率，实现“税收产出高，租金产出高”的双高发展，对城市转变经济发展方式起到了极大的推动作用。2020年云龙区、鼓楼区、泉山区楼宇税收规模均突破10亿元。
产业楼宇作为楼宇发展更高级的形态，也呈现出欣欣向荣的发展态势。云龙区积极打造淮海经济区金融服务中心城区，“一核、三区、一带”建设(淮海经济区金融服务中心，文旅金融引领区、科技金融示范区、商贸金融特色区和普惠金融服务带)取得积极成效。淮海(国际)跨境电商产业园、淮海经济区产业基金园、淮海经济区法律服务产业园……这些产业园均坐落在金龙湖智慧谷的一栋栋楼宇内。
淮海人力资源服务产业园是全市唯一的省级人力资源服务产业园区，占用了金龙湖智慧谷的一栋楼，是名副其实的产业楼宇。目前，该园区已有53家人力资源企业入驻，营收已超过22亿元。
除了数量和效益的提升，楼宇布局的集聚效应逐渐凸显。区域内同类产业聚集，不仅打通了上下游产业链，还拉动了地区经济快速发展。在招引企业时，政府与楼宇协同合作，找准差异定位，着力打造高端化、品牌化、特色化的楼宇。
目前，中科曙光淮海经济区计算中心、华道信息处理(苏州)有限公司徐州分公司、徐州图灵网络科技有限公司(哈啰单车运营公司)等一批国内数字经济、智能经济、共享经济知名企业已纷纷落户金龙湖智慧谷，淮海数字经济产业园即将培育成型，产业集聚发展的乘数效应正加倍显现。
楼宇经济已成为城市挖潜增效、筑巢引凤的“代名词”，为现代服务业发展提供了更多的空间资源和集聚优势，打造出越来越多的产业集群。
中国楼宇经济知名专家夏效鸿在《楼宇经济十年》中提到：“当前我国的城市化进程正遭遇瓶颈，楼宇经济也面临拐点期，迫切需要转型发展。许多城市面临新城区大量新建楼宇需要盘活、老城区许多老楼宇需要更新的‘双重压力’。”
对于老楼宇来说，产权分散、功能定位模糊、软硬件设施陈旧等现实问题制约了它们的发展。曾经傲视群楼的徐州第一高楼——成功大厦就面临这样的困境。
第一座商务楼宇、第一家大型超市所在地……这些“第一”的标签，如今都已成为成功大厦的历史。2020年，泉山区把成功大厦改造工程列为区重大产业项目，计划投入1500万元打造智慧停车、智慧电表、智慧卫生间等软硬件系统，用“智”造重塑徐州地标。目前，成功大厦一期改造已完成，签约率已达80%。
“我们此次更新改造蕞大的亮点是智慧楼宇，包括智慧电表、智慧卫生间等。智慧停车正在申报中，将实现人车分流，手机一点，就可以完成停车取车流程。未来计划整栋楼采用5G全覆盖。”成功大厦运营负责人王天一说。
不同于一般的老旧楼宇，作为城区老楼宇代表的泛亚大厦，自1999年建成至今始终坚持产权独立、自主经营的管理模式，从根本上避免了产权分散带来的管理问题。面对新型楼宇基础设施完备、业态清晰带来的多重冲击，泛亚大厦坚守“以人为本”的初心，在充分发挥人性化服务优势的基础上，对楼宇硬件配套设施升级改造。还有海云大厦，投资500余万元进行全面升级改造，将四层摊位式布局改造成为企业创业创新孵化中心并成功申报省级孵化器。
除了成功大厦、泛亚大厦等楼宇直接对本楼进行改造以外，睿商龙湖产业园、下淀科技产业园等老旧厂房也都进行了改造升级，通过优化内外环境，完善功能性配套，加强智能化应用，提升楼宇管理效率和企业办公效率，增强楼宇竞争力。
在老式楼宇涅槃重生的同时，大量新型楼宇拔地而起，不断发挥中心城区寸土寸金的经济效益。对于新型楼宇来说，要充分利用交通区位优势，实现经济集约发展，将徐州打造成有特色的总部基地城市。
随着城市化进程加速、轨道交通快速发展，城市规划被重新调整，土地资源日趋紧张，产业同质化问题凸显。我市楼宇经济也在不断迭代升级，挖掘本地特色，突出产业优势、人文优势、环境优势、区位优势，承接优质总部经济资源，盘活存量资源，带动增量资源。
在高铁东站旁的高铁数字未来城内，交通控股集团总部、德信集团徐州总部等已进驻。金龙湖南，19层高的恩华移动医疗科研基地(总部办公大楼)已投入运营，江苏方正环境检测实验室及环保工程研发中心、骏豪国际智慧医疗科技大厦、徐工信息国家级工业互联网研发中心等3个总部型项目正加快推进建设，环金龙湖总部经济园“呼之欲出”。云龙区经济开发区积极推进“工业上楼”，推出一批“高产楼宇”，加快培育智能制造和科技服务两大新兴产业，推动主城区构建现代服务业发展新优势。
一个楼宇的高度不仅取决于楼宇的层数和企业的密度，更取决于楼宇的“温度”。服务质态的提升，表现在设备改进和人性化服务两方面。
“对比过去，现在的楼宇服务理念更为创新。”云龙区楼宇经济服务中心相关负责人介绍，该区积极探索智能化楼宇建设，许多楼宇引进了智能停车场、人脸识别门禁、智能厕所等智能化设备，大幅提升了楼宇的管理效率。
作为承载现代服务业、都市工业的楼宇经济，发展的关键在于运营和服务。楼宇服务逐渐由传统的“重开发”理念转变为“重运营”，着眼于长期可持续发展，避免重蹈房产开发的“旧路子”。
发展楼宇经济，不仅要有空间有产业，还要有政府管理。近年来，徐州各地建立健全本地区楼宇经济管理机制，拓展楼宇管理服务体系。比如，云龙区成立楼宇经济服务中心，实施“4+N”(中心、街道、企业、物业及助推楼宇发展的各方力量)协商服务模式；鼓楼区成立楼宇经济发展领导小组办公室，形成“区政府—街道办—楼宇”三级包挂服务机制；泉山区通过“1楼10员”的服务模式，让每个企业都享受到泉山“惠企包”的优惠政策。
当前，在积极推进复工复产的形势下，如何更好地优化营商环境、服务企业、壮大产业，是摆在各级政府面前的一道必答题。“我们把企业发展当作自己的头等大事，把楼宇工作管理服务经济化和实效化作为工作的主抓手。”云龙区楼宇经济服务中心相关负责人说。
在楼宇发展的过程中，政府不仅是一只“看得见的手”，更是一只“灵巧的手”，在增进市场主体活力、规范市场体系运行的基础上不断地完善自身的管理和服务方式。
近年来，我市以建成全国一流营商环境、打造全国营商环境样板城市为目标，持续提升服务水平，提高营商环境质量，让企业引得来、留得住、发展好，加快推进楼宇经济走高端化、规范化、品质化发展之路，不断聚合高端产业，加速形成配套齐全、设施先进的楼宇经济聚集区、中央商务区。各地成立专业的招商团队，通过招商推介会、行业展会等，实施定向式、个性化、中介化招商，向企业讲政策、讲优惠、讲服务，用品质与诚意，吸引企业入驻。
在政府的引导推动下，全市楼宇正呈现出多类型、多业态、多集聚的千帆竞发之势。
一栋栋向上生长的楼宇，带来了产业的集聚效应，构筑起了高品质、大规模、多功能的城市高端产业发展空间。对于楼宇经济的“下一站”，我市也有着明确的目标和规划。
“十四五”期间，我市将以引培“6+4”先进制造业和“6+3”现代服务业总部企业为主攻方向，做大做强总部企业，力争到2025年，战略性新兴产业总部达到90家、传统优势企业总部达到45家、生产性服务业总部达到40家、生活性服务业总部达到20家。
下一步，云龙区将围绕“1356”发展战略，深入开展楼宇经济“五项行动”，努力打造新发展理念楼宇经济区域样板；泉山区将整合各类资源，打造专业特色楼宇园区，形成“2+7+12”的发展格局；鼓楼区楼宇正向产业链集聚和整合的3.0阶段迈进，预计“十四五”末全区千万级以上楼宇将突破20座，税收总规模达20亿元。
专家指出，在楼宇经济成为现代城市发展的“新增点”之时，城市间的竞争已进入了以楼宇经济、都市型工业经济决定胜负的新阶段。未来，我市须抢抓机遇，加压奋进，以发展楼宇经济为抓手，统筹做好区域规划，加快产业转型升级，打造徐州特色楼宇经济，奋力开启楼宇经济蝶变跃升新征程。
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