夜幕降临，彭城大地华灯初上，一座座拔地而起的现代楼宇点亮了城市的璀璨夜色。

　　从1984年楼高34米的白云百货，到2016年主塔高266米刷新城市天际线的苏宁广场，“楼”的概念在不断延伸，远不只是代表着一栋商厦或住宅。和很多城市一样，徐州的楼宇经济经历了从单打独斗、密集扎堆到空间功能区划分三个阶段，展现出蓬勃生机和迅猛的发展态势。探究楼宇崛起之路，不难发现一座城市经济发展的“金钥匙”。

　　寻踪问道，探路未来。通过探析徐州楼宇的发展之路和转型之困，我们可以更清晰地了解楼宇经济面临的机遇与挑战，为徐州市楼宇经济的高质量发展和“十四五”时期总部经济的成长探索有效路径。

　　一栋栋向上生长的楼宇，带来了产业的集聚效应，构筑起了高品质、大规模、多功能的城市高端产业发展空间。而对于楼宇经济的“下一站“，徐州市也有着明确的目标和规划。

　　“十四五”期间，徐州市将以引培“6+4”先进制造业和“6+3”现代服务业总部企业为主攻方向，做大做强总部企业，力争到2025年，战略性新兴产业总部达到90家、传统优势企业总部达到45家、生产性服务业总部达到40家、生活性服务业总部达到20家。

　　作为支撑区域经济发展的重要支柱，楼宇经济正展现出生机勃勃的活力，极大地推动徐州产业结构升级和城市转型发展。

　　截至目前，鼓楼区共有楼宇40处，在建楼宇15处，纳税千万元级以上楼宇15处。泉山区3000平方米以上商务楼宇达100处。云龙区纳税亿元以上楼宇2处，5000万元以上楼宇5处，运营及在建楼宇80余处。主城区楼宇载体资源丰富，楼宇经济发展势头强劲。

　　一栋栋楼宇的背后，隐藏着城市经济发展的“密码”。楼宇经济通过土地高度集约化，充分利用空间资源，提高土地使用率，实现“税收产出高，租金产出高”的双高发展，对城市转变经济发展方式起到了极大的推动作用。2020年，云龙区、鼓楼区、泉山区楼宇税收规模均突破10亿元。

　　而产业楼宇作为楼宇发展更高级的形态，也呈现出欣欣向荣的发展态势。云龙区积极打造淮海经济区金融服务中心城区，“一核、三区、一带”建设（淮海经济区金融服务中心、文旅金融引领区、科技金融示范区、商贸金融特色区和普惠金融服务带）取得积极成效。淮海（国际）跨境电商产业园、淮海经济区产业基金园、淮海经济区法律服务产业园……这些产业园均坐落在金龙湖智慧谷的一栋栋楼宇内。

　　淮海人力资源服务产业园是全市唯一的省级人力资源服务产业园区，所在地在金龙湖智慧谷内的一栋楼，使该楼成为名副其实的产业楼宇。目前，该园区已有53家人力资源企业入驻，营收已超过22亿元。

　　除了数量和效益的提升，楼宇布局的集聚效应逐渐凸显。区域内同类产业聚集，不仅打通了上下游产业链，还拉动了地区经济快速发展。在招引企业时，政府与楼宇协同合作，找准差异定位，着力打造高端化、品牌化、特色化的楼宇。

　　目前，中科曙光淮海经济区计算中心、华道信息处理（苏州）有限公司徐州分公司、徐州图灵网络科技有限公司（哈啰单车运营公司）等一批国内数字经济、智能经济、共享经济知名企业已纷纷落户金龙湖智慧谷，淮海数字经济产业园即将培育成型，产业集聚发展的乘数效应正加倍显现。

　　楼宇经济已成为城市挖潜增效、筑巢引凤的“代名词”，为现代服务业发展提供了更多的空间资源和集聚优势，打造出越来越多的产业集群。

　　中国楼宇经济知名专家夏效鸿在《楼宇经济十年》中提到：“当前我国的城市化进程正遭遇瓶颈，楼宇经济也面临拐点期，迫切需要转型发展。许多城市面临新城区大量新建楼宇需要盘活、老城区许多老楼宇需要更新的‘双重压力’。”

　　对于老楼宇来说，产权分散、功能定位模糊、软硬件设施陈旧等现实问题制约了它们的发展。曾经傲视群楼的徐州头部高楼———成功大厦就面临这样的困境。

　　头部座商务楼宇、头部家大型超市所在地……这些“头部”的标签，如今都已成为成功大厦的历史。2020年，泉山区把成功大厦改造工程列为区重大产业项目，计划投入1500万元打造智慧停车、智慧电表、智慧卫生间等软硬件系统，用“智”造重塑徐州地标。目前，成功大厦一期改造已完成，签约率已达80%。

　　“我们此次更新改造蕞大的亮点是智慧楼宇，包括智慧电表、智慧卫生间等。智慧停车正在申报中，将实现人车分流，手机一点，就可以完成停车取车流程。未来计划整栋楼采用5G全覆盖。”成功大厦运营负责人王天一说。

　　不同于一般的老旧楼宇，作为城区老楼宇代表的泛亚大厦，自1999年建成至今始终坚持产权独立、自主经营的管理模式，从根本上避免了产权分散带来的管理问题。面对新型楼宇基础设施完备、业态清晰带来的多重冲击，泛亚大厦坚守“以人为本”的初心，在充分发挥人性化服务优势的基础上，对楼宇硬件配套设施升级改造。

　　除了成功大厦、泛亚大厦等楼宇直接对本楼进行改造以外，睿商龙湖产业园、下淀科技产业园等老旧厂房也都进行了改造升级，通过优化内外环境，完善功能性配套，加强智能化应用，提升楼宇管理效率和企业办公效率，增强楼宇竞争力。

　　在老式楼宇涅槃重生的同时，大量新型楼宇拔地而起，不断发挥中心城区寸土寸金的经济效益。对于新型楼宇来说，要充分利用交通区位优势，实现经济集约发展，将徐州打造成有特色的总部基地城市。

　　随着城市化进程加速、轨道交通快速发展，城市规划被重新调整，土地资源日趋紧张，产业同质化问题凸显。徐州市楼宇经济也在不断迭代升级，挖掘本地特色，突出产业优势、人文优势、环境优势、区位优势，承接优质总部经济资源，盘活存量资源，带动增量资源。

　　在徐州东站旁的高铁数字未来城内，交通控股集团总部、德信集团徐州总部等已进驻。金龙湖南，19层高的恩华移动医疗科研基地（总部办公大楼）已投入运营，江苏方正环境检测实验室及环保工程研发中心、骏豪国际智慧医疗科技大厦、徐工信息国家级工业互联网研发中心等3个总部型项目正加快推进建设，环金龙湖总部经济园“呼之欲出”。云龙区经济开发区积极推进“工业上楼”，推出一批“高产楼宇”，加快培育智能制造和科技服务两大新兴产业，推动主城区构建现代服务业发展新优势。

　　一个楼宇的高度不仅取决于楼宇的层数和企业的密度，更取决于楼宇的“温度”。服务质态的提升，表现在设备改进和人性化服务两方面。

　　“对比过去，现在的楼宇服务理念更为创新”，云龙区楼宇经济服务中心相关负责人介绍，该区积极探索智能化楼宇建设，许多楼宇引进了智能停车场、人脸识别门禁、智能厕所等智能化设备，大幅提升了楼宇的管理效率。

　　作为承载现代服务业、都市工业的楼宇经济，发展的关键在于运营和服务。楼宇服务逐渐由传统的“重开发”理念转变为“重运营”，着眼于长期可持续发展，避免重蹈房产开发的“旧路子”。

　　发展楼宇经济，不仅要有空间有产业，还要有政府管理。近年来，徐州各地建立健全本地区楼宇经济管理机制，拓展楼宇管理服务体系。比如，云龙区成立楼宇经济服务中心，实施“4+N”（中心、街道、企业、物业及助推楼宇发展的各方力量）协商服务模式；鼓楼区成立楼宇经济发展领导小组办公室，形成“区政府-街道办-楼宇”三级包挂服务机制；泉山区通过“1楼10员”的服务模式，让每个企业都享受到泉山“惠企包”的优惠政策。

　　当前，在积极推进复工复产的形势下，如何更好地优化营商环境、服务企业、壮大产业，是摆在各级政府面前的一道必答题。“我们把企业发展当作自己的头等大事，把楼宇工作管理服务经济化和实效化作为工作的主抓手。”云龙区楼宇经济服务中心相关负责人说。

　　在楼宇发展的过程中，政府不仅是一只“看得见的手”，更是一只“灵巧的手”，在增进市场主体活力、规范市场体系运行的基础上不断地完善自身的管理和服务方式。

　　近年来，徐州以建成全国一流营商环境、打造全国营商环境样板城市为目标，持续提升服务水平，提高营商环境质量，让企业引得来、留得住、发展好，加快推进楼宇经济走高端化、规范化、品质化发展之路，不断聚合高端产业，加速形成配套齐全、设施先进的楼宇经济聚集区、中央商务区。各地成立专业的招商团队，通过招商推介会、行业展会等，实施定向式、个性化、中介化招商，向企业讲政策、讲优惠、讲服务，用品质与诚意，吸引企业入驻。

　　在政府的引导推动下，全市楼宇正呈现出多类型、多业态、多集聚的千帆竞发之势。

　　一栋栋向上生长的楼宇，带来了产业的集聚效应，构筑起了高品质、大规模、多功能的城市高端产业发展空间。而对于楼宇经济的“下一站“，徐州市也有着明确的目标和规划。

　　专家指出，在楼宇经济成为现代城市发展的“新增点”之时，城市间的竞争已进入了以楼宇经济、都市型工业经济决定胜负的新阶段。未来，徐州市须抢抓机遇，加压奋进，以发展楼宇经济为抓手，统筹做好区域规划，加快产业转型升级，打造徐州特色楼宇经济，奋力开启楼宇经济蝶变跃升新征程。

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