原创解读 各地城市更新政策中的资源平衡政策
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城市更新项目能否成功实施，核心在于资金能否解决，资金能否解决的关键是项目能不能自平衡。能否自平衡的关键则是项目的用地和规划政策。
2. 原土地权利人的合作企业协议出让获得土地；（广州、成都、上海、北京）
4. 协议搬迁形成“净地”划拨或协议出让给实施业主；（福州、成都、深圳、佛山）
7. 不具备单独建设条件的土地划拨或协议出让；（重庆、徐州、北京、南京）
·《老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》（2021年6月18日）
1. 可通过政府授权方式，由具有实力的国有企业作为实施主体。实施主体应按照市场化方式实施更新改造。
2. 城市更新项目的公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施可以由实施主体负责运营。
3. 确保本区各类城市更新改造项目的资金平衡，可按照单个更新改造项目平衡、多个更新改造项目组合平衡、全部更新改造项目总体平衡方式，统筹实现资金平衡。
4. 各类更新改造项目经充分论证后可依法依规适当放宽容积率等规划指标，允许建筑高度适度提高
5. 支持土地使用权人自主更新。不改变土地用途的，可维持原供地方式；土地用途变更为经营性用途或新增建筑面积用于销售产权的，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴土地收益，办理相关用地手续，
6. 各类更新改造项目周边的边角地、夹心地、插花地等存量土地可以一并纳入更新改造范围。
7. 研究支持城市更新项目实施主体通过公开出让方式取得国有建设用地使用权的具体措施。
第二十六条 城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，采取协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。采取带方案招拍挂方式的，可将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。符合划拨条件的城市更新项目土地，按划拨方式办理供地手续。
第二十七条 鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业；转型升级后，在符合规划的条件下，产权人可按有关规定完善用地和产权手续。
已建工业用地使用权登记超过8年或工业用房所有权登记超过6年的，在不改变使用权人的情况下，经所在区政府（管委会）批准后，方可实施转型升级；转型升级满5年的，方可按前款规定办理用地和产权手续；过渡期内转型发展的工业用地不得分割转让、房屋不得分零出售。
第二十八条 城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施，并以划拨方式办理供地手续；涉及经营性用途的以协议出让方式办理供地手续。
鼓励国有企事业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。
第二十九条 城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。
城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。
城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。
第三十一条 对增加公共服务功能的城市更新项目，有条件的可按不超过原计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持，增设地上停车库不计算容积率。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行隔层改造、增加连廊、电梯等配套设施。
第三十四条 城市更新可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。受特殊控制区等影响的城市更新项目报经领导小组同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。
1. 盘活利用低效用地，利用老厂老房发展文化旅游等产业的，可按原用途和土地权利类型使用的5年过渡期政策，可依申请按协议出让完善用地手续。
2. 优化利用城市边角地，经营性用地更新地块与周边“边角地”“夹心地”“插花地”等无法单独使用的土地合并的，经批准按照规划设计方案，可采用协议出让方式完善供地手续。
3. 对历史遗留毛地出让项目。由各区政府报市政府批准同意，可直接变更土地受让人至国有企业名下，签订补充协议并重新约定开竣工日期开发建设。项目资金在地块所辖区内进行平衡，辖区内不能平衡的，在中心城区内统筹平衡。
4. 支持国有企业参与城市更新市场化运作，鼓励通过收购相邻多宗低效利用地块进行集中改造开发参与城市更新，由各区政府主导实施，国有企业先期进行土地拆迁整理、完善配套公共设施，土地整理达到净地上市条件，通过“一事一议”程序挂牌供地，市场化参与城市更新。
5. 实行差别化供地，结合土地使用现状和城市更新项目实施的客观需求，运用设定条件招拍挂、协议出让、划拨等方式灵活供应土地。有历史保护建筑、近现代保护建筑和文物保护要求的项目，可以定向挂牌、带方案挂牌或招标方式供地。涉及居民安置房建设的，可享受老旧小区更新保障房土地政策进行立项，以划拨方式取得土地。
6. 简化规划指标编制方式，可在符合国土空间规划的前提下，允许按城市设计进行不同地块之间的容积率转移和平衡。
8. 鼓励地下空间开发利用。城市更新项目的地下空间未被规划用于城市基础设施和公共服务设施的，其地下空间土地使用权可结合该项目土地使用权一并出让。
9. 允许商业、办公、科研等规划用地性质兼容利用。商业、办公以及符合区域转型要求的工业和仓储物流用地，可全部或部分用于建设政策性租赁住房。
10. 对于整治提升类和改建完善类城市更新项目，在增加公共服务设施和满足消防、安全的前提下，经征询相关利益人同意，并报市政府批准后，可在原有地块建筑容量基础上适当增加建筑面积。
1. 各区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，将拟征收项目列入国民经济与社会发展计划，实施房屋征收。根据城市更新需求，对涉及土地出让的，科学设置出让条件，交由自然资源规划部门实施土地收储及供应等工作。投资人未获得土地的，各区政府或授权区级国有平台，按照合作协议给予合理补偿。
2. 城市更新项目用地符合协议出让规定的，可按照协议出让方式供地；不符合协议出让规定的，按照相关规定执行；列入历史保护建筑、近现代保护建筑名录或有文物保护要求的，可以通过设置特定出 让条件或带设计方案出让的方式供地。
3. 针对部分更新项目存在地块小、分布散、 配套不足的现状，可结合实际情况，在符合国土空间规划的前提下，允许按城市设计进行不同地块之间的容积率转移和平衡，简化控制性详细规划更新程序。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。
4. 城市更新涉及房屋拆除重建的，可先行办理不动产注销登记，待竣工验收后，再持相关材料申请不动产首次登记。已征收后经规划确认可保留的房屋，可转移登记至征收主体指定的市、区级国有平台，土地用途和房屋使用功能以规划确认为准，土地性质不变。
1. 城市更新项目产权清晰的，产权单位可作为实施主体，也可以协议、作价出资(入股)等方式委托专业机构作为实施主体；产权关系复杂的，由区政府(含北京经济技术开发区管委会，下同)依法确定实施主体。
2. 对于符合规划使用性质正面清单，保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。增加的建筑规模不计入街区管控总规模。
3. 经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，老旧小区现状公共服务设施配套用房可根据实际需求用于市政公用、商业、养老、文化、体育、教育等符合规划使用性质正面清单规定的用途。
4. 在满足相关规范的前提下，可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能。
5. 在符合规划使用性质正面清单，确保结构和消防安全的前提下，地下空间平时可综合用于市政公用、交通、公共服务、商业、仓储等用途，战时兼顾人民防空需要。
6. 更新项目可依法以划拨、出让、租赁、作价出资(入股)等方式办理用地手续。代建公共服务设施产权移交政府有关部门或单位的，以划拨方式办理用地手续。经营性设施以协议或其他有偿使用方式办理用地手续。
7. 在符合规划且不改变用地主体的条件下，更新项目发展国家及本市支持的新产业、新业态的，由相关行业主管部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。
8. 用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的蕞长期限不超过1年。
9. 更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。
10. 经营性服务设施可按所有权和经营权相分离的方式，经业主同意和区政府认定后，将经营权让渡给相关专业机构。
11. 在不改变更新项目实施方案确定的使用功能前提下，经营性服务设施建设用地使用权可依法转让或出租，也可以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权等进行抵押融资。
1. 鼓励在城市更新搬迁补偿中优先采取协议搬迁的方式，提高城市更新改造效率。
2. 市“城市更新+”工作领导小组可通过公开招投标、竞争性磋商或指定方式，选择有实力的国有企业作为城市更新单元实施业主。
3. 城市更新涉及土地使用权及房屋所有权变动的，可采用协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等合规方式开展。
4. 协议搬迁涉及土地使用权及房屋所有权变动的，经依法补偿，房屋所有权人应在搬迁补偿协议中承诺放弃不动产权利，并同意委托实施业主代为注销相关不动产权利。搬迁补偿实行房屋安置的，由实施业主协助原房屋所有权人办理安置房产权登记。
5. 宗地所在地区域的搬迁补偿完成并形成“净地”后，具备划拨条件的，由自然资源和规划部门履行相关流程后，将相应的土地使用权划拨给实施业主；具备协议出让条件的，由自然资源和规划部门履行相关流程后，将相应的土地使用权协议出让给实施业主；需通过政府公共资源交易平台公开出让的，由自然资源和规划部门编制土地公开出让方案，明确拟供宗地的出让条件。
6. 通过协议搬迁形成的“净地”，具备划拨或协议出让条件的，实施业主可通过划拨或协议出让方式取得相应的土地使用权；需通过政府公共资源交易平台以土地公开出让方案（包含城市更新要求）方式公开出让的，支持实施业主以合法合规的方式取得相应的土地使用权。
城市有机更新涉及搬迁补偿的，可采取公开方式确定土地使用权人作为项目开发建设主体，并预先约定土地出让合同生效及解约条款，区政府（管委会）组织实施搬迁后，移交土地使用权人实施开发建设。
·《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施》（2021年5月10日）
《措施》明确，城市有机更新包含3种改造方式，分别是：自有存量土地自主改造、“地随房走”方式整体改造、房屋征收与协议搬迁方式实施改造。
适用情形：非招标、拍卖、挂牌方式取得的自有存量国有建设用地（土地出让合同或土地划拨决定书明确约定收回土地使用权的除外）和2005年1月1日前在工业园区外取得的工业用地。
对于自有存量土地自主改造，原土地使用权人向区政府（管委会）提出自主改造申请和改造方案，经区政府（管委会）审核同意并将项目搬迁补偿方案报市住建局审查备案后，持新规划条件依法办理土地使用条件变更手续，并按“双评估”补差方式缴纳土地出让价款后，由规划和自然资源主管部门为其办理不动产权变更登记。原土地使用权人可按城市规划要求实施自主改造，也可通过联营、入股、并购等方式进行联合开发建设。土地使用权人可按照城市规划要求，对自有土地周边土地提出整合申请，由区政府按程序办理被整合土地的协议出让手续。
对于“地随房走”方式整体改造，通过公开招标方式依法确定实施主体，由实施主体与实施范围内的房屋所有权人进行平等协商，并完成全部不动产权交易和不动产权转移手续后，凭新规划条件签订土地出让合同，缴纳土地出让价款，依法实施项目整体改造。规划和自然资源主管部门依据区政府（管委会）确定的“地随房走”整体改造项目实施范围，按照所在区域新规划条件基准地价的20%收取土地出让价款后，依法办理土地使用条件变更手续。
3. 房屋征收与协议搬迁方式实施改造适用情形：未实施自主改造、“地随房走”整体改造，住房条件困难、经营环境恶劣、安全隐患严重、群众迫切要求搬迁、集中连片规模较大的城市更新区域。
对于房屋征收与协议搬迁方式实施改造，由区政府（管委会）编制城市有机更新实施计划，确定项目实施边界和规模、房屋征收与协议搬迁实施主体、投融资模式、进度安排等内容，在完成项目区域内房屋征收及协议搬迁补偿形成“净地”后，由区政府（管委会）采取公开方式依法确定土地使用权人。
1. 鼓励综合运用政府征收、与原权利人协商收购、原权利人自行改造等多种城市更新模式。
2. 居住类地段城市更新的实施主体可以包括以下情形：物业权利人，或经法定程序授权或委托的物业权利人代表；政府指定的国有平台公司，国有平台公司可由市、区国资公司联合成立；物业权利人及其代表与国有公司的联合体；其他经批准有利于城市更新项目实施的主体。
3. 历史上“毛地出让”的项目更新主体由各区政府做好牵头处置。土地受让人不具备开发建设意愿或能力，但愿意协商由新的主体开发建设的，可报经市政府批准同意，直接变更土地受让人；也可由原受让人成立控股不小于51%的项目子公司，直接变更受让人至项目子公司。
1. 在保障公共利益和安全的前提下，可适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标。
2. 经批准列入计划的城市更新项目，为解决原地安置需求，经市政府同意可以享受老旧小区城市更新保障房（经济适用房等）土地政策进行立项，以划拨方式取得土地。合并纳入更新项目的“边角地”“夹心地”“插花地”以及非居住低效用地，可采用划拨或出让方式取得土地。
3. 实施方案经市政府批准后，依据方案完善相关土地手续：符合划拨条件的，按划拨方式供地；涉及经营性用途的，按协议方式补办出让，出让金测算时应以净地价减去拆迁费用、安置补偿费用、代建公共服务设施费用等成本。
5. 对历史遗留的“毛地出让”项目，为整合周边，允许将原土地出让范围周边无法直接利用的土地，通过“以大带小”方式协议出让。
·《关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施意见（试行）》（2018年9月1日）
明确城市更新项目的供地方式可以采用协议出让的方式，规定城市更新公司属政府收购储备后再次供地的必须采用公开出让外，其余可协议出让。
·《加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（2019年11月21日）
简化宽松标图建库、用地报批流程手续，加大土地出让金优惠力度，鼓励连片改造，加大对一定规模以上改造项目的扶持。
·《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（2018年8月15日）
1. 切实抓好土地收储，加强对重点区域、公有区域土地的集中收储力度，切实增强政府对土地市场的宏观调控能力；
2. 创新以单一主体挂牌招商与股权混改相结合，兼容并蓄的项目招商和供地体系；试行半市场化运作的政府土地整备开发模式。
1. 现有物业权利人或者联合体为主进行更新增加建筑量和改变使用性质的，可以采取存量补地价的方式。城市更新项目周边不具备独立开发条件的零星土地，可以扩大用地方式结合城市更新项目整体开发；
3. 城市更新按照存量补地价方式补缴土地出让金的，市、区县政府取得的土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区县统筹安排，用于城市更新和基础设施建设等；
4. 城市更新的风貌保护项目，参照旧区改造的相关规定，享受房屋征收、财税扶持等优惠政策。
·《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》（2017年7月13日）
研究建立历史风貌保护开发权转移机制。允许历史风貌保护相关用地因功能优化再次利用，进行用地性质和功能调整。
为鼓励更多的保护保留历史建筑，除原法定保护保留对象外，经认定为确需保护保留的新增历史建筑，可以给予开发建筑面积的奖励。
要加快落实规划土地支持政策，对涉及风貌保留保护的改造项目，经认定后可按保护更新模式，采取带方案招拍挂、定向挂牌、存量补地价等差别化土地供应方式，带保护保留建筑出让。
除鼓励权利人自行改造外，对由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为征地补偿成本从土地出让收入中支付。
也可以在确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或竞得人一并实施城市更新。
不动产权属注销登记完成后，实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交公共用地，再申请以协议方式取得更新单元规划确定的开发建设用地使用权，并签订国有建设用地使用权出让合同，应明确城市更新单元规划和项目实施监管协议的相关内容。
1. 完善征地手续的历史用地，土地现状用途和现行规划用途均为工业用地的，可由现土地使用权人按自行改造完善规划、用地手续；
2. 旧村改造项目用地，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地；复建安置地块只能确权给集体经济组织，转为国有土地的可采取划拨方式供地；融资地块转为国有土地，可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体与市场主体组成的合作企业等方式供地。
（一）征收储备。由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。
征收储备模式下的复建安置地块可以划拨方式，由政府依法确定的相关企业代建完成后，直接确权给村集体经济组织、村民和相关权属人。也可以配建村民住宅和村集体物业复建安置房作为出让条件，将融资地块、市政配套地块与复建安置地块一并通过公开方式出让给开发企业。
（二）自主改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。
（三）合作改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。
1. 加大国有土地上旧厂改造收益支持，原土地权利人申请自行改造的“三旧”用地，以协议出让方式供地的，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场估价的70%缴交土地出让金。
2. 推进成片连片改造，项目在确定开发建设条件的前提下，由政府作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地使用权一并通过招标确定改造主体，待完成拆迁补偿后与改造主体签订土地使用权出让合同。
1. 本办法所称“三旧”改造，是指对纳入省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。
边角地、夹心地、插花地（以下统称“三地”）和其他用地，经批准后可以纳入“三旧”改造项目进行整体利用。
国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的原权利人选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方式。
“三旧”改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体。
“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新确定。
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