2021年行政原因对工业园区整体拆迁企业应当如何维权？
2020年楹庭律师接待了很多工业园区的企业主，有些是涉及工业园区整体拆迁的案件，如徐州某工业园区涉及十几家企业、浙江温州涉及二十家企业、山西晋城涉及七家企业等等。
以江苏盐城某工业园区整体拆迁为例，涉及二十余家企业，这些企业主要是化工类企业和机械加工类企业。因城市发展需要，主管部门拟用企业土地开发房地产，需要整体拆除该工业园区。该园区企业所占用的土地主要是国有土地，大多是通过挂牌取得，据该企业主反映补偿数额低，无法重建，企业无法继续经营，所以请求维权。
我们接到的案件有很多是涉及到整个工业园区拆迁的，如徐州某工业园区，因为在高铁的周边，土地规划性质已经转化为商住用地，要进行大片的成规模的商业房开发，所以涉及到十几家的企业要整体搬迁，企业规模都还都比较大。
如浙江温州涉及到20家企业，山西晋城涉及到7家企业，所以前段时间的工业园区整体拆迁的案件我们律师接触到的比较多，有必要对这类的工业园区整体拆迁的案件综合分析，那么企业主如果遇到这类的案件需要注意哪些问题呢？路永强律师跟大家一起探讨下相关的相关的法律法规。
以江苏盐城某工业区企业为例，该工业园区面临整体拆迁，涉及到20多家企业主，主要是从事化工类和机械加工类为主。因为城市的发展主管部门想用这块地进行商品房开发，该地段土地整体规划的性质已经由工业变为商业和住宅的性质，需要整体的拆迁。该园区主要是国有挂牌取得的土地，据企业主反映补偿数额比较低，无法重新建成相关的企业继续经营，要求维权。企业主找到我们后诉求其实大致相同，大都是因为拆迁程序违法，补偿标准低。
涉及到工业园区整体拆迁的，首先咱们要核实一下，是不是公共利益的需要？根据现在法律体系内的规定，凡是要征收企业房屋或土地的，无论是集体土地还是国有土地都是公共利益的需要才可以征收。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条详细列明了公共利益的一些事项，比如国防、外交、交通、水利等这些基础设施的建设，以及科教文卫等等公益事业的需要，还包括安居房、旧城改造等，大概列了五六项，不是这几项的不能认为是公共利益的需要。
在2016年国家有关部门专门作出了相关意见，严禁在征收过程当中将公共利益扩大化。我们律师在接触到的很多案例中，有很多企业遇到的拆迁确实不是公共利益需要。如山东某企业拆迁，整个工业园区要全部被拆除，主要是因为某个上市医疗企业要在涉案土地上建厂，需要建一个规模巨大的，可能占地几千亩的医疗企业，所以要把这些加工企业全部搬迁。这不属于公共利益的需要，卫生事业是公共利益的需要，但是作为民营企业的医疗单位建设而征收不属于公共利益的需要。
类似这种整个工业园区企业整体搬迁的，哪个行政机关才有权进行拆除和补偿呢？无论是国有土地还是集体土地，《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于权限的划分是非常明确的，只有区县及以上的主管部门才有权进行征收、拆迁、补偿等等这些法定的职权。当然要依法进行，依照法定的相关的法律程序。
主管部门能不能以“违建”的名义关停企业或者不补偿或者少补偿呢？这就涉及到历史遗留问题，因为好多企业都是招商引资入驻工业园区的，在进入园区的时候可能一路绿灯，当时很多主管部门都有绿色通道，可以先建厂先投产再不办理相关手续，所以导致很多这种工业园区的企业要么是没有房产证、要么是相关的手续不是特别齐全，很多都是这种情况，但是这个责任全部让企业来承担，显然是不合理的。
2016年有关部门作出了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，在意见中提到要以发展的眼光客观看待，特别是改革开放以来民营企业发展过程中存在的不规范问题。比如虽然企业有可能在手续上不是特别的完备，但是要以发展的眼光看待，当时该企业进入园区建设厂房的时候，行政机关是如何表态的，当时同意了，允许或者认可先建设投产后办理手续，那么现在让企业承担没有手续以违建名义要关停，显然是不合理的。
《物权法》第四十二条规定，依照法定的程序和权限可以对单位个人的房屋和土地进行征收，但是要给予补偿。头部百二十一条规定国有土地上国有建设用地使用权，如果因为地上物的征收而导致使用权不能继续享有或者使用的，应当进行补偿。
另外，《土地管理法》第五十八条、《城市房地产管理法》第二十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十二条、第二十三条、第二十七条都有明确的相关规定。所有国有土地上在区域内的国有土地上房屋征收与补偿都要适用这个条例，其中比较重要的就是第17条、第22条、第23条和第27条等，大家可以仔细研究一下。
还有《国有土地上房屋征收评估办法》这是以前住建部作出的，大家也可以看一下，涉及到相关的企业征收在遇到征收时应当如何评估。
主要包括：企业拆迁固定资产的补偿费用、停产停业损失补偿费用、企业拆迁搬迁费用补偿、奖励费等。国有土地上这些补偿，我们总结主要涉及4大方面：固定资产、停业损失、搬迁过渡安置和奖励费用，咱们逐一来分析。
这个比较好理解，包括土地的费用、房屋的费用、其他附属物等。土地的费用按照高院相关的指导案例，如果说工业用地面临着要收回的，补偿所参照的法律依据是《物权法》的121条，补偿标准应当参照市场价格。市场价格不是挂牌价，那么什么叫市场价格呢？市场价格就是作为一个企业能在市场上买得起的工业用地的价格，能够顺利买到的工业用地的，通过转让或者购买企业获得工业用地的这种价格。
以江苏某地为例，市场价格大约在70万至90万，但是挂牌价格25万。挂牌价格是是当地主管部门为了吸引某一类的企业入驻而设立的诸多条件，带有一定的政策引导性，这种土地的价格不等于市场价。
房屋的补偿其实在《国有土地上房屋征收与补偿条例》里面说得很清楚，房屋的价格应当不得低于征收决定之日起被征收房屋周边类似房地产的市场价格。对于市场价格可能有很多企业说，我的厂房不是住宅不好找，在很多地方企业的周边是有这种工业用房的商品房开发的，还是以浙江某地为例，经济不是特别发达的地区，土地的出让价格挂牌价格一般在二三十万，但是企业的标准厂房有房产证、有土地证的这种，房屋价格达到了6000到1万左右每平米。
房屋的市场价格应当至少包括三个方面：1、土地价格因为要从市场上或者主管部门手里买土地。2、建造成本，一切办手续的所有开发商的成本。3、开发商的利润。咱买普通的商品住房，它的市场价格也是这三个方面组成。
可以算一下房屋建造成本大概现在是多少，现在周边配套的水、电、气全通的配套，其实一般砖混结构或者框架结构的这种房屋建造成本，每个地方也不一样，像福建的很多地方都能达到三千二三，山东的某些地方达到了5000，当然有的地方标准比较高，如租给特殊的外商企业的可能要求配套比较高一些，还不包括装修，只是建造成本，再加上土地价格，再加上开发商的利润，其实卖到6000到1万左右。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第19条的规定，就不应当低于这个价格。
其他建筑物、附属物的补偿，刚才的企业如果周边有不低于这个价格的房屋参考，但是有的周边没有，往更远的地方去找看有没有这样的企业开发工业厂房的，或者说自己可以计算一下，如果用来开发这样的厂房用来建造和企业厂房容积率差不多的、建筑结构差不多的，这样的卖要卖多少钱，可以自行计算一下。相关法律的原则是非常清楚的，是让企业不亏钱，企业房屋被征收时，可以让企业在周边能够建得起一模一样的厂房，这是立法的基本原则。
附属物的费用按照重置价格来计算，比如围墙、地面其他一些附属设施等等，这些是按照重置价格来计算。设备可移动的按搬迁费来计算，不可移动的设备按重置成新价来计算是比较合理的。比如某企业有1000万的一条生产线，如果搬迁就面临整个生产线报废了，比如楹庭律师受理过的河南面粉加工厂，整个企业厂房有20多层楼高，设备都属于一条生产线里面的，一旦拆除它肯定就报废了，这时要按重置成新价。重置就是按照现在的成本人工建成这条生产线万。成新是什么意思，比如这个设备确实用了只有8成新了，就应该是补偿800万，这就叫重置成新价。
另外还有装修、广告牌等等其他的费用。装修一定要注意，因为我们律师办理过很多这种高档场所的拆迁案件，比如会所、酒店的装修非常豪华，超过了房屋的建造成本，装修肯定是要单独计算的。
停产停业损失往往是容易被大家忽略的，这项损失主要包括哪些呢？首先停业建厂期间的利润损失、原材料半成品的损失、专利著作商标的无形资产和损失、辞退员工补偿等损失，还包括违约金等，比如某药品加工企业主要是从事向中东出口药品，但是当地主管部门突然决定要征收该企业，面临着征收，导致一整年的订单马上出现断供，国外那边协议上要求的违约金是6000万，所以企业因征收无法完成订单产生的违约金也应当想办法予以解决。
搬迁过渡安置其实比较好理解，主要是包括：搬迁过渡安装安置场地的费用，管理维护费用，雇佣专业技师调试生产线的这些费用等。
企业主如果遇到类似的工业园区整体拆迁时，如果对补偿有异议的，应当如何维权呢？简单来说一下，每个案件的情况不一样，建议大家可以当面咨询或者拿着资料找专业的律师，在充分分析案件之后再制定维权方案。对于工业园区整体拆迁，根据590号令的规定，像这种大范围的征收和拆迁，一定要纳入国民经济社会发展计划的。要看有没有纳入国民经济社会发展计划，有没有纳入拆迁计划等等。然后寻找一下适合咱们公司的一些法律规定，比如说有些是集体企业，有一些是国有的挂牌，还有一些挂牌挂了一半，钱交了土地证一直没有的。
各种类型的企业都有，还是建议大家如果遇到这样的情况，先向律师进行咨询，可以根据企业提供的情况，由律师为大家制定初步的办案方案。我觉得大家辛辛苦苦可能有的是一个家族几十年来的心血，把一个企业做到这样，其实拆迁对于每个企业来说都是一件大事，如果说不能合理合法的补偿的，可能影响整个家族以后的生产和生活的安排，所以大家应当重视起来。
如果是被关停的企业，对安置补偿有异议，可以怎么做呢？根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。
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