弹指一挥间，2022年即将进入尾声。

　　在土拍、市场形势下，徐州楼市经历了不少变局，让人目不暇接。今天，我整理楼市政策、房价以及地价等市场变化，进行总结，发现徐州楼市正在面临一场巨大挑战。

　　1、2022年截止目前，全年徐州共拍地42块，总金额226.6亿，下一次土拍在12月5日，共拍卖38块地，起拍金额约86亿元；

　　2、楼市分化严重，有的楼盘首开便卖光，有楼盘推出优惠加速卖房；

　　3、政策利好频出，买房窗口期到来；

　　4、二手房生意难做，已经有不少中介转战新房分销。

　　变局1、下半年徐州拍地频繁，还有一场土拍即将开始

　　今年上半场，徐州土地市场比较平静，到了下半场，市场终于有了动静。

　　10月28日，徐州第四次批次土地拍卖结束，市区成功卖出16块涉宅地块，占地面积73万㎡，成交金额99亿元。

　　新盛、泉山国资、徐州市产城发展集团、艾博信、高新区城投，成功拿地。

　　其中，新城区拍出5块地，最高成交楼面地价1万元/㎡！泉山区拍出4块地，市中芯地块楼面地价11134元/㎡成交、淮海新城最高成交楼面地价5559元/㎡。

　　近1年多没供地的东湖新城，这次拍出了5块地，最高成交楼面地价5350元/㎡。

　　据统计，截至目前，今年徐州共拍出43块涉宅地块，涉宅地块卖地总金额约226.6亿元。

　　截至现在，徐州市区万元地增至30块，楼面地价8000元/㎡+地块增至55块，核心板块与边缘板块，地价房价分化，愈发明显。

　　不仅如此，前不久徐州发布2022年第五次土拍土地出让公告，一口气挂了38块地，起拍总金额约86亿元，12月5日开拍。

　　土拍市场直接影响了两个方面。第一、接下来各大区域纯新盘增多；第二，都说土拍是市场强心剂，当下的楼市，也非常需要信心。

　　变局2、楼市分化加剧，有的楼盘首开就卖光

　　今年大多楼盘都不好过，客户少、观望情绪严重、成交率低。导致市场区域冷热不均和楼盘冷热不均。

　　比如新城区，不管是在售新盘还是待上市纯新盘，都能吸引大批购房人目光。

　　招商央玺在上周六开盘，推出46套建面约198㎡的房源，开盘5分钟就卖光了，平均2个人抢一套房。

　　项目精装房价2.48万/㎡，总价400多万起步，房价突破区域天花板，这也证明好楼盘一直有市场。

　　同样是改善盘，万科吾山也收获了好成绩，9月底首次开盘卖出7成，国庆期间更是卖出1.5亿货值，据金刚石徐州新房数据显示，万科吾山以成交总额2.22亿登上排行榜单第一名。

　　但是，也有一批楼盘率先促销打折降价，为了抢客户抛出重重优惠，年底冲刺销量。

　　有地段优势、产品优势的项目，即使价格高，也能得到买房人认可；但也有一些得不到市场认可的楼盘，冷冷清清，销售困难，一个月也卖不了几套房。

　　变局3、利率下降，新政提振楼市信心

　　楼市政策方面，徐州在救市力度上还是十分给力的。自上半年以来，出台了一波接着一波的新政来刺激楼市，如公积金新政、二手房带押过户等等，买房窗口期到来，不少买房人趁此机会纷纷上车。

　　而且现在商贷利率、公积金利率双双下调，目前5年期以上公积金利率降到3.1%、多地首套房商贷利率已经降至4%以下，创下近几年的历史低位，买房成本减少。

　　很多刚需朋友通常都会选择组合贷款，就以个人公积金贷款50万、商业贷款100万为例，去年如果按照3.25%的首套公积金利率和5.88%的商业贷款利率，那么一个月的总月供是8095元，30年总利息141.4万元。

　　而按照现在3.1%的公积金利率和4.1%的商贷利率，每月总月供是6967元，30年总利息100.8万元，总利息省下45万多元，月供少1270元。

　　变局4、二手房生意难做，已经有不少中介转战分销战场

　　土拍和新房市场凉意十足，何况是二手房市场呢。

　　近几个月，我们一直关注着二手房市场的变化，我发现，除了学区房之外，前两年徐州头部板块还在“保二争三”，今年清一色1万多。

　　现在二手房生意越来越难做，更有中介小哥表示，店里一个月成交2单他就很知足了。

　　二手房难卖，不少中介门店都倒闭转租，也有部分中介直接转行，还有的中介已经转战新房分销。

　　导致二手房生意差，我和中介总结出2个原因：

　　1、部分区域新房价格比二手房低，买房人更倾向买新房；

　　2、倒挂严重的热销楼盘抽走了一大批客户，中介只能慢慢熬。

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