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刚刚徐州楼市4大变局曝光影响房价走势!

admin10个月前 (09-24)徐州产业信息85

  弹指一挥间,2022年即将进入尾声。

  在土拍、市场形势下,徐州楼市经历了不少变局,让人目不暇接。今天,我整理楼市政策、房价以及地价等市场变化,进行总结,发现徐州楼市正在面临一场巨大挑战。

  1、2022年截止目前,全年徐州共拍地42块,总金额226.6亿,下一次土拍在12月5日,共拍卖38块地,起拍金额约86亿元;

  2、楼市分化严重,有的楼盘首开便卖光,有楼盘推出优惠加速卖房;

  3、政策利好频出,买房窗口期到来;

  4、二手房生意难做,已经有不少中介转战新房分销。

  变局1、下半年徐州拍地频繁,还有一场土拍即将开始

  今年上半场,徐州土地市场比较平静,到了下半场,市场终于有了动静。

  10月28日,徐州第四次批次土地拍卖结束,市区成功卖出16块涉宅地块,占地面积73万㎡,成交金额99亿元。

  新盛、泉山国资、徐州市产城发展集团、艾博信、高新区城投,成功拿地。

  其中,新城区拍出5块地,蕞高成交楼面地价1万元/㎡!泉山区拍出4块地,市中芯地块楼面地价11134元/㎡成交、淮海新城蕞高成交楼面地价5559元/㎡。

  近1年多没供地的东湖新城,这次拍出了5块地,蕞高成交楼面地价5350元/㎡。

  据统计,截至目前,今年徐州共拍出43块涉宅地块,涉宅地块卖地总金额约226.6亿元。

  截至现在,徐州市区万元地增至30块,楼面地价8000元/㎡+地块增至55块,核心板块与边缘板块,地价房价分化,愈发明显。

  不仅如此,前不久徐州发布2022年第五次土拍土地出让公告,一口气挂了38块地,起拍总金额约86亿元,12月5日开拍。

  土拍市场直接影响了两个方面。头部、接下来各大区域纯新盘增多;第二,都说土拍是市场强心剂,当下的楼市,也非常需要信心。

  变局2、楼市分化加剧,有的楼盘首开就卖光

  今年大多楼盘都不好过,客户少、观望情绪严重、成交率低。导致市场区域冷热不均和楼盘冷热不均。

  比如新城区,不管是在售新盘还是待上市纯新盘,都能吸引大批购房人目光。

  招商央玺在上周六开盘,推出46套建面约198㎡的房源,开盘5分钟就卖光了,平均2个人抢一套房。

  项目精装房价2.48万/㎡,总价400多万起步,房价突破区域天花板,这也证明好楼盘一直有市场。

  同样是改善盘,万科吾山也收获了好成绩,9月底首次开盘卖出7成,国庆期间更是卖出1.5亿货值,据金刚石徐州新房数据显示,万科吾山以成交总额2.22亿登上排行榜单头部名。

  但是,也有一批楼盘率先促销打折降价,为了抢客户抛出重重优惠,年底冲刺销量。

  有地段优势、产品优势的项目,即使价格高,也能得到买房人认可;但也有一些得不到市场认可的楼盘,冷冷清清,销售困难,一个月也卖不了几套房。

  变局3、利率下降,新政提振楼市信心

  楼市政策方面,徐州在救市力度上还是十分给力的。自上半年以来,出台了一波接着一波的新政来刺激楼市,如公积金新政、二手房带押过户等等,买房窗口期到来,不少买房人趁此机会纷纷上车。

  而且现在商贷利率、公积金利率双双下调,目前5年期以上公积金利率降到3.1%、多地首套房商贷利率已经降至4%以下,创下近几年的历史低位,买房成本减少。

  很多刚需朋友通常都会选择组合贷款,就以个人公积金贷款50万、商业贷款100万为例,去年如果按照3.25%的首套公积金利率和5.88%的商业贷款利率,那么一个月的总月供是8095元,30年总利息141.4万元。

  而按照现在3.1%的公积金利率和4.1%的商贷利率,每月总月供是6967元,30年总利息100.8万元,总利息省下45万多元,月供少1270元。

  变局4、二手房生意难做,已经有不少中介转战分销战场

  土拍和新房市场凉意十足,何况是二手房市场呢。

  近几个月,我们一直关注着二手房市场的变化,我发现,除了学区房之外,前两年徐州头部板块还在“保二争三”,今年清一色1万多。

  现在二手房生意越来越难做,更有中介小哥表示,店里一个月成交2单他就很知足了。

  二手房难卖,不少中介门店都倒闭转租,也有部分中介直接转行,还有的中介已经转战新房分销。

  导致二手房生意差,我和中介总结出2个原因:

  1、部分区域新房价格比二手房低,买房人更倾向买新房;

  2、倒挂严重的热销楼盘抽走了一大批客户,中介只能慢慢熬。

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